[청약분석] 한 번으로 끝내는 고덕강일 제일풍경채 청약전략!

오늘 바로 올라온 청약건에 대해서 분석을 시작해보려고 한다. 앞으로 몇몇 건들이 더 나오겠지만 2월 19일 기준으로 적용되는 시행령으로 인해 이 단지가 갖는 의미가 달라지기 때문에 서둘러 분석글을 써보려고 마음 먹었다.

 

 

아래는 한국경제에서 2월 13일에 올린 기사 내용이다. 자세한 URL은 아래 첨부한다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/202102100120e

한국경제 부동산 금지법관련 기사

주택법 시행령 개정안에 따라서 앞으로 분양가 상한제를 적용받는 지역의 아파트의 경우는 무조건 실거주를 해야한다는 이야기다. 즉, 기존에처럼 전세를 놓는다던지 하는 일은 이제 원천적으로 봉쇄되었다. 즉, 잔금계획까지 모두 준비가 된 사람만 청약에 응해야 한다. 그리고 중요한 것은 모집공고일 기준으로 2월 19일을 적용받는다. 

 

즉, 오늘 우리가 알아보려는 고덕강일 제일풍경채는 실거주가 붙지 않은 마지막 서울 분양단지이다. 로또청약을 유일하게 해볼 수 있는 조건이다. 그래서 이 아파트 단지는 경쟁률이 높을거라고 확신한다. 더군다나 지난 2월 4일에 발표한 정책에 따르면 이제 로또 청약이라는 말이 없어지도록 분양가를 시세수준에 맞춰서 분양한다고 했기 때문에 실거주 의무가 없고, 주변 시세대비 저렴한 "마지막 로또 청약" 단지라고 봐도 무방할 것이다.

 

이제 우리가 고덕강일 제일풍경채에 주목해야하는 이유를 알겠는가? 어째든 이해했다면 천천히 분석해보도록 하자.

 

아래는 제일풍경채의 전망도이다. 제일건설에서 시공한다. 총 780세대로 1000세대에는 못 미치지만 나름 중형급 단지가 될 전망이다.

 

 

제일건설하면 수도권 사람들에게는 생소할 수 있을 것 같아서, 시공능력평가 자료를 가져와봤다. 31위에 해당하는 시공능력을 갖고 있기 때문에, 이름은 알려지지 않았지만 너무 걱정할 필요는 없다.

15위에 랭크된 중흥토건 시공평가액의 70% 수준이니 걱정할 이유는 없어보인다. 중흥 브랜드는 대체로 인지도가 있기 때문에 참고해보았다. -출처 : ‘20년도 시공능력평가 결과, 지난 1년간 건설업체 실적공개 국토교통부자료

 

이제 중요한 분양일정을 확인해보자. 3월 3일에 특별공급 청약일이 예정되어 있고 1순위 청약일은 3월 4일이다. 분양기준일은 2월 18일이며, 이날을 기준으로 모든 자격요건이 성립되는 것을 명심하자. 

 

일정을 알아보았으니, 이제 입지를 살펴볼 차례이다. 사실 예전에 청약분석을 했던 힐스테이트 리슈빌 강일 근처라서 아마 대체적으로는 입지는 비슷할 것이다. 어째든 살펴보자. 바로 위에 차량기지가 있는 것이 약간 아쉽다. 단지에서 바로 붙어 있는 수준이다. (일반적으로 차량기지는 혐오시설로 분류된다) 그 외에는 입지가 아주 훌륭하다. 일단 교통편을 보자면 현재 5호선인 상일동역까지 거리상 1km 도보로 15분정도 거리이다. 가깝진 않지만 걸어다닐 순 있다. 다만 우리가 주목해야할 것은 샘터공원역이다. 

제일풍경채 위치

노란색원이 샘터공원역이 들어설 예정인 곳이다. 그리고 남색원이 제일풍경채 위치이다. 9호선 연장계획을 아래에서 살펴보면 4단계 연장구간으로 샘터공원역까지 개통이 확실하게 추진된다. 샘터공원역이 개통된다면 단지에서 300m이내로 초역세권 아파트가 되는 것이다. 다른 노선도 아니고 9호선의 초역세권 아파트가 된다는 것은 매우 매우 유리한 조건이다. 다만 아직 샘터공원역(가칭)의 역사 위치가 확정되지 않았고, 일부에서는 동명근린공원 방향이 아닌 샘터공원역(즉 광문고등학교 북측 방향, 빨간색 원)에 역사가 들어설 것이라 논의되고 있어 향후 추이는 지켜봐야한다. 만약 샘터공원역이 빨간색원으로 역사 위치가 확정된다면 제일풍경채는 9호선보다는 5호선이 더 가깝다. 그렇다면 단지의 값어치는 확실하게 낮아질 수 밖에 없다. 이점은 실거주를 하거나 투자목적이 있다면 분명히 참고하길 바란다. 

 

그리고 주변 입지를 보면 알겠지만 전철뿐만 아니라 도로교통편도 매우 우수하다. 수도권 제1 순환고속도로가 단지 우측에 바로 있으며 추진중인 서울-세종고속도로로 바로 근처에 있다. 거기에 올림픽대로 접근성도 매우 가깝다. 따라서 도로교통편도 사통팔달의 뛰어난 입지를 가지고 있기 때문에 교통에 있어서는 최고로 좋은 입지를 가지고 있다고 판단된다. 

 

그외에 여러가지가 있겠지만 학군도 매우 우수하다. 가까이 유명한 배재고가 있으며 멀지 않은 곳에 한영외고도 있기 때문에 학군자체도 매우 유리한 조건이다.

그 다음에 요즘 코로나로 인해 사람들이 힐링공간을 많이 찾고 있는데, 자연환경은 어떠한지 살펴보자. 아래 노란색 공동주택이 제일풍경채 단지이다. 바로 옆에 근린공원이 계획되어 있고 면적만 봐도 엄청 넓은 것을 알 수 있다. 이보다 우수한 녹지환경을 갖고 있는 단지가 서울에 몇 곳이나 될까? 많지 않다. 아파트 면적의 거의 2배 이상 달하는 녹지를 갖고 있기 때문에 녹지자체는 거의 끝판왕에 가깝다고 생각된다. 그리고 아파트 단지 북쪽으로 고덕천이 있어 고덕천을 통해 조깅이나 산책을 즐길 수 있다. 또 고덕천을 통해 한강과 합류할 수 있기 때문에 자전거를 좋아하는 가구는 이를 적극 활용할 수 있어 주변 자연환경은 매우매우 우수하다. 

그외에 살펴볼 것은 편리시설이다. 이마트와 같은 대형마트가 단지에서 좀 거리가 있어 이런 점은 아쉽다. 그래도 다른 장점들이 워낙 뛰어나기 때문에 이 단점들을 충분히 상쇄시킨다고 확신한다. 아마도 그래서 리슈빌 강일보다도 높은 분양가를 내놓았음에도 완판은 확실할 것이고 높은 경쟁률이 예상된다.

 

이제 단지배치도를 살펴보자. 딱봐도 타입이 너무 많아서 아찔하다. 특화설계를 실시하여 건축하기 때문에 여러 타입의 평면이 적용된 것을 알 수 있다. 사실 이런 점은 좀 아쉽다. 특화설계를 하다보면 공간을 잘 뺄 수가 없기 때문이다. 84㎡타입은 무려 23개가 있다.

 

해상도 문제로 가독성이 나빠보일 수 있어서 다시 분할해서 사진을 첨부한다.

특화설계를 적용하면서 가운데 가로로 일자로 연결한 소통의 광장이 눈에 띈다. 뭐 여러가지 용도로 활용할 수 있어보이고, 코로나로 인해 답답한 면이 있을터인데 저런 개방감을 줄 수 있는 공간이 있다는 것은 장점으로 생각된다. 그 외에도, 어린이 놀이터가 잘 꾸며져 있어 아이를 키우기에 아주 좋은 환경으로 보인다. 텃밭이나 단풍나무숲, 반려나무숲 등 숲공간을 잘 꾸민 것도 자연친화적이어서 좋다. 점점 시간이 흐를수록 사람들은 녹지나 자연환경을 중요시 여기게 될 것이라 생각되기 때문이다.

 

이제 동호수 배치도를 살펴볼 차례이다. 특화설계로 커뮤니티나 근린생활시설 공간이 많이 배정된 것처럼 보인다. 일부는 필로티구조 때문일 수도 있다. 

(개인적으로 아무리 2군 건설사라고 해도, 홈페이지는 기업의 이미지와 직결되는데 아래처럼 낮은 해상도의 이미지를 첨부하지 않았으면 좋겠다. 글자가 깨져보이는데 해상도가 낮은 이미지파일이라서 생기는 문제이다)

84타입은 A, B가 가장 많고 C, D타입도 꽤 많은 비중을 차지한다. 나머지는 특화된 설계에 따라 아주 극소수로 배정될 뿐이다. 101타입은 네가지 타입으로 나뉘어져 있다. 

 

아래는 분양정보인데, 예정된 공급세대수를 보면 이해할 수 있을 것이다. 

 

 

이제 타입별 평면도를 분석해볼 차례이다. 아무래도 이 단계가 청약전략을 세우는데 가장 중요한 부분이 될 것이다. 결국은 경쟁률이 나의 당첨확률과 직결되기 때문이다. 따라서 이번에는 모든 타입을 분석하기보다는 대표적 유형만 파악해보도록 하겠다. 어차피 1~5세대 미만의 타입들은 큰 의미가 없기 때문이다. 적어도 20 세대 이상 나와줘야 평면타입 분석이 의미가 있다. 

 

-84㎡ 타입: A(219세대), B(100세대), C(56세대), D(58세대)

-101㎡ 타입: A(82세대), B(37세대), C(76세대), D(24세대)

 

이렇게 면적별 대표적인 4개 타입을 분석해보도록 하겠다.

아래는 219세대로 분양수가 가장 많은 A타입이다. 현관 신발장도 옵션질을 한 것이 사실 좋게 보이지는 않는다. 그리고 중문조차도... 옵션으로 빼두었다. 건설사가 이 단지를 시공하면서 한탕 해먹으려는 생각인지 너무 세세한 것까지 옵션을 설정해두어 소비자 입장에서는 불만이 들 수 밖에 없다. 더군다나 집값이 저렴한 것도 아닌데 말이다. 방3, 화장실2의 구조이며 2베이로 구성되어 있다. 확장을 안하면 방 면적이 너무 적게 나오기 때문에 발코니 확장은 선택할 수 있는 요소가 아니다.  84면적인데도 불구하고 파우더룸으로 쓸 수 있는 공간이 없는 게 아쉽다.(물론 안방 팬트리 공간옆에 화장대로 사용가능한 공간이 있지만, 생각해보면 별도 중문을 열고 들어가야 하기 때문에 번거롭다) 

84㎡ A타입 평면도(219세대)

 

아래는 다음으로 많은 세대수인 100세대가 공급되는 B타입의 평면도이다. 3베이 형태를 갖추고 있다. A와 B타입의 경우 대체로는 남향이지만 일부 세대는 동에 따라서 동향이 될 수도 있는 점은 참고하길 바란다. 주방을 보면 알겠지만 주방과 직접적으로 연결된 창이 없는 것이 아쉽다. 이런 경우 요리를 하면 배기가 쉽게 되지 않아서, 실사용에 만족도가 떨어질 수 있다. 이런 디테일한 설계를 하지 못하는 것이 1군 건설사와의 차이로 느껴진다. 특히 현관가 마주하고 있는 방의 경우 방 내부에 건물벽이 위치하고 있어, 공간활용이 떨어질 것이며, 답답함을 느낄 수 있다. 공간활용이 정말 아쉽게 느껴진다. 그래도 개인적으로는 3베이 구조이기 때문에 A타입보다는 선호도가 있을 것으로 생각된다.

 

84㎡ B타입 평면도(100세대)

 

아래는 56세대를 공급하는 C타입 평면도이다. 여기는 주방공간을 매우 넓혀둔 형태이다. 창도 거실과 주방이 마주하고 있어 환기가 훨씬 유용하다. 특히 주방쪽으로 창이 두 개 있기 때문에 위에 타입들보다는 환기면에서 확실히 뛰어날 것으로 보인다. 그리고 주방 옆으로 다용도실 공간이 두개나 있어 보이는데, 이는 매우 독특하다. 어째든 집에서 요리를 직접해서 먹는 가정들에게는 좀 더 선호할만한 요소들이 분명히 있다. 그리고 주방은 오픈 된 조리대가 별도로 있어 요리를 하기에도 훨씬 수월해보인다. 안방도 바로 창이 마주하고 있어 훨씬 개방감과 채광에서 유리할 것으로 보인다. 현관의 경우도 현관팬트리가 있기 때문에 필요한 물품들을 충분히 수납할 수 있어 거주편리성이 돋보인다. 

84㎡ C타입 평면도(56세대), D타입평면도(58세대)

이제 D타입 평면도를 살펴볼 차례인데, 정말 재미있는 건 C타입과 완전 동일하다. 계약면적, 공급면적, 전용면적의 소수점도 안 틀리고 동일하다. 평면도도 동일하고, 모든 면적이 동일한데 왜 타입을 굳이 구분해 놓은건지 이해할 수가 없다. 혹시 내가 모르는 다른 차이점이 있다면 알려주면 감사하겠다. 어째든 58세대 분양을 하고 구조는 완전히 동일해보인다.

 

 

이제부터는 101㎡ 타입을 분석해 볼 차례이다. 아래는 그 중 A타입인데 나중에 다른 타입을 살펴보면 알겠지만 A타입이 가장 면적을 잘 뽑았다. 따라서 분양세대수도 많고 타입도 잘 나왔기 때문에 A타입의 선호도가 가장 높을거라 예상된다. 따라서 확률을 높이고 싶다면 다른 타입을 고르는게 전략적으로 맞다. 자신이 고가점자라면 자신있게 골라도 될 것이다. 70점대라면 당당하게 A타입을 선택해도 좋다. 

그럼 어떤 점이 우수한지 지금부터 살펴보자. 일단 3베이로 하되, 주방과 거실공간을 폭넓게 사용할 수 있다. 현관팬트리는 현관면적대비 좁아보이는데 이 점은 조금 아쉽다. 안방은 넓게 형성되어 있으나, 창이 좁아서 이부분은 좀 답답해 보인다. 방4, 화장실2 타입이며 40평대 맞는 방 개수로 기본은 잘 지키고 있다고 판단된다. 다만 현관과 마주하고 있는 방은 슬라이딩 도어 형식으로 이 부분이 조금 아쉽다. 슬라이딩 도어가 아닌 여닫이 문이면 확실히 좀 더 나을텐데 슬라이딩도어면 방으로 사용하기 보다는 서재나 학습공간, 혹은 휴식공간으로 사용하는 것이 유용해보인다. 아니면 개인적으로 인테리어를 할 수도 있다. 그리고 화장실의 경우 배치도 요상하다(?). 84타입의 경우는 대부분의 아파트에서 지키고 있는 기본 설계를 어느정도 따르고 있는 편이다. 그것은 화장실에 욕조가 안방 이외에 화장실에 설치하는 스타일을 말한다. 대부분의 단지들은 이런 방식의 설계를 한다. 안방에 부속된 화장실은 보통 안방을 사용하는 세대가 전속으로 쓰기 때문에 욕조는 공용인 화장실로 배치시는 것인데.... 희안하게도 101타입의 경우 보면 알겠지만 욕조는 안방에 전용으로 붙어 있다. 따라서 공용공간 화장실은 샤워부스로 대체되었다. 이런 것도 세밀함이 좀 떨어진다고 생각된다. 욕조를 누구나 사용할 수 있는 공용화장실에 배치했다면 가족 누구에게라도 접근성이 더 뛰어날 것이기 때문이다. 또한, 우측 상단에 위치한 방은 방 넓이 대비 창문이 아쉽게 느껴진다. 그래도 전체적으로 다른 타입들 대비 A타입이 그나마 낫기 때문에 어째든 A타입의 선호도가 가장 높을 거라는 것은 확실하다.

101㎡ A타입 평면도(82세대)

 

아래는 B타입 평면도이다. 총 37세대가 공급된다. 101면적부터는 모든 타입이 전부 일반분양 대상이기 때문에 세대수가 곧 추첨물량과 바로바로 연결됨을 참고하자. 일단 전체적인 윤곽을 보면 4베이 구조를 만들었다. 그리고 방3, 화장실 2의 형태인데 40평대 치고 방을 3개 밖에 하지 못한 것이 당황스러울 정도이다. 공간설계를 이렇게까지 못할 수가 있나 싶을 정도로 퀄리티가 떨어진다. 보면 알겠지만 다용도실 공간을 엄청 많이 잡아놨다. 요즘 세탁기뿐만 아니라 건조기도 필수가 되어가고 있는 시국에 맞춰서 설계를 한건진 모르겠지만 그래도 40평대라면 방 4개 혹은 방 3 + 알파룸 1 구성은 보여줘야한다고 생각한다. 그게 곧 시공 능력인데, 어째든 방은 세칸만 제공하기 때문에 A대비 확실히 선호도가 낮을것이다. 동에 따라서 일부 세대는 동향으로 보인다. 그리고 방이 3개인 대신 안방을 제외하고 다른 방은 면적이 넓게 잡혀있다. 그런데, 안방의 경우 40평대 안방치고는 면적이 좀 적어보이는게 흠이다. 그리고 불필요하게 테라스공간이 많이 잡혀 있어 이 부분은 공간활용이 아쉽다. 심지어 84타입에 작은 방에도 있던 수납공간이 101타입에서 없어서... 설계를 어떻게 한건지 의구심이 들 정도이다. 그리고 여기도 A타입과 마찬가지로 화장실 욕조가 안방에 배치되어 있어 아쉽다. 

101㎡ B타입 평면도(37세대)

 

아래는 C타입 평면도이다. 3베이 구조에 3방, 2화장실이다. 역시 40평대인데도 3개의 룸밖에 설계하지 못했다. 105동에만 존재하는데 잘보면 알겠지만 105동은 타워형이다. 그리고 C타입은 4면에 골고루 배치되다보니 동, 서, 남, 북 모든 향이 있을 것으로 보인다. 따라서 이런 점은 분명한 마이너스이다. 다만 C타입의 경우는 서비스면적이 넓은 발코니를 가지고 있는 것으로 보여 그 단점을 어느정도 상쇄시킬 순 있어 보인다. A, B타입들과 다르게 여기는 안방 외에도 팬트리 공간을 가지고 있는 방이 있다. 따라서, 좀 더 수납에서 자유로울 것으로 보인다. 대신 B타입처럼 안방 옆으로 베란다 공간이 많아서, 안방 사이즈는 오히려 좁게 느껴질 수 있다. 계속 위에서 지적했던 욕조 역시 안방에 배치되어 있어 아쉬울 따름이다. 주방은 개방감이좋게 설계되어 있다. 오픈형 스타일의 주방으로 가족들과 소통하면서 식사를 준비할 수 있어 보여 이런 것은 그나마 트렌드를 따르고 있어 보인다. 

101㎡ C타입 평면도(76세대)

 

어째든 마지막 D타입 평면도를 살펴보도록 하자. 방이 각자 확실히 좀 더 넓게 설계되어 있다. 다만, 그러다보니 팬트리공간이 없다..... 물론 복도팬트리라고 아주 아주 작은 공간을 할애하고 있지만, A/B/C에서 보이던 알파룸 급 팬트리가 전혀 없다. 수납에 매우 지장이 있어 보인다. 이게 34평대도 아닌 40평대 아파트 평면이라는게 믿기지 않을만큼 정말 최악이다. 욕조는 유일하게 공용화장실에 배치되어 있는데, 거실과의 거리가 굉장히 멀어 동선상으로만 봐도 불편해보인다. 전체적 구조는 2베이 방 3, 화장실 2형태를 차지하고 있으며, 역시 105동에만 존재하여 타워형으로 배정된다. 그리고 일부 세대는 심지어 북향일 수 있다. 북향에 이런 평면도에 10억이 넘는 분양가는 분양가 상한제를 적용한 것 치고는 너무 비싸게 나왔다고 느껴진다.  거실도 살펴보면 공간이 기둥으로 인해 두개로 분리되어 있음을 알 수 있다. 나는 수많은 아파트 평면을 보았지만 이런 거실형태는 본적이 없다. 40평대 거실이라 거실이 좁지는 않기 때문에 해당 공간을 별도로 활용할 수는 있어 보이지만 어째든 일반적으로 선호하는 타입이 아닌 것은 분명하다. 어쩔 수 없으니까 활용하게 되는 것이지 애초에 저런 형태로 공간설계 자체가 좋아보이진 않는다. 주방은 'ㄷ'자 형태를 적용하여 요리를 하기 아주 완성맞춤이다. 요리를 좋아하는 주부에게는 만족감을 줄 수 있어 보인다.

 

101㎡ D타입 평면도(24세대)

 

이상으로 84㎡, 101㎡ 타입의 대표적인 평면도를 알아보았다. 전체적으로 84㎡는 향도 괜찮고 평면도 그나마 잘 뽑은 거 같아서 별 문제는 없어보이지만 101㎡ 타입의 경우는 정말 최악의 평면으로 보이는 공간들도 많아 보여서 타입별 선호도가 극명하게 갈릴 것은 분명하다. 경쟁률은 어디가 쎌지 예측하기 쉽지 않다. 다만 확실한 것은 A타입의 선호도는 가장 높을 거라고 확신한다. 따라서 추첨으로 당첨을 노리는 사람이라면 B, C, D중에서 선택해야 한다. 다만 여기는 특별공급조차 없기 때문에 우리가 흔히 사용하는 특별공급 경쟁률을 기준으로 눈치전략조차도 쓸 수 없다. 따라서 본인이 생각할 때 평면도의 선호도가 떨어지는 점, 그리고 세대 공급수(평면선호도보다도 세대공급수가 경쟁율에 더 영향이 있을 수 있다)를 잘 판단하여 전략적으로 청약 하기를 바란다.

 

 

그 외에 이 단지들에 대해서는 좀 더 알아볼 것들이 있어 글이 길어져도 인내심을 갖고 읽도록 하자. 

 

먼저 분양가를 좀 분석해보자. 왜냐하면 이번 단지는 제일 서두에 설명했듯, 실거주의무를 피하는 마지막 서울아파트 분양단지이기 때문이다. 따라서 좀 더 유연한 자금조달 계획을 세울 수 있기 때문에 분양가를 분석해보는 것이 청약전략에 도움이 될 수 있다.

 

먼저 가장 최근에 분양했고 위치상으로도 가까웠던 힐스테이트 리슈빌 강일하고 분양가를 비교해보는 것이 적절하다고 생각한다. 힐스테이트 리슈빌 강일의 경우 평당 분양가는 약 2250만원정도로 책정됐었다. 힐스테이트 리슈빌 강일의 경우는 84타입과 101타입의 평형 모두 평당 분양가가 거의 동일했다. 허나, 제일풍경채의 경우 84타입은 평당분양가가 약 2410만원정도로 보인다. 리슈빌 강일보다 분양가가 160~180정도 상승한 금액이다. 심지어 101타입으로 가면 평당분양가는 2600만원에 육박한다. 리슈빌 강일보다도 300이상 높은 분양가가 책정되었다. 위에서 살펴봤지만 평면도는 정말 최악이고 건설사도 1군과 2군의 엄청난 차이가 느껴지는데 분양가는 매우매우 비싸게 책정되어 있어 안타깝다. 그러나 입지 자체는 제일풍경채가 확실히 우위에 있기 때문에 이런 입지를 믿고 고분양가를 산정한 것으로 추측된다.

(리슈빌 강일의 경우 한강조망이 가능하나, 전철역까지 거리와 생활권 모두를 따져보면 제일풍경채보다 아래급지인 것은 확실하다. 제일풍경채가 비록 차량기지와 붙어 있어 소음과 분진이 예상된다고 해도 말이다.)

 

 

어째든 84타입의 분양가는 9억 초과 중도금 대출불가를 피하기 위해서 거의 89,990만원에 분양가를 산정했다.... 누가봐도 정말 최대치를 써 낸 것으로 보인다. 따라서 84를 분양받고자 한다면 실거주 의무가 없기 때문에 중도금 대출과 잔금대출, 그리고 전세전환을 통해 여러 전략을 사용할 수 있다. 이에 대해서 좀 더 알아보자.

 

 

일단 계약금은 20%를 적용받는다. 가급적 계약금은 반드시 가지고 있어야 한다. 자신의 자금 + 신용대출을 해서라도 계약금은 납부할 여력이 있을 때 청약을 하는 것이 맞다고 생각한다. 특히 작년에 발표한 신용대출 규제제한으로 인해 1억원 초과의 신용대출을 받았을 경우, 주택을 구입하면 대출을 회수하는 정책이 있다. 물론 현재는 계약단계이기 때문에 재산세가 조회되지 않아 대출금을 바로 회수하진 않겠지만 이런 제도가 있으니 신용대출을 동원할 경우 이 부분에 대해서 면밀히 살펴보는 것을 추천한다. 어째든 계약금 20%를 납부했다면 중도금의 40%는 대출이 가능하다. 다만 이 경우에 앞의 신용대출과 연계하여 대출한도가 충분히 나올 수 있는지는 각자 은행에 방문해서 확인해보아야 한다. LTV/DSR 40%를 적용받게 되어 자신의 소득이 낮다면 대출한도가 충분히 나오지 못할 수도 있다. 20%의 계약금을 해결하고 중도금 6회 중 4회차인 40%를 중도금 대출을 썼다면 남은 2회차가 고민이다. 물론 2회차의 경우 지금으로 부터 약 2년 반까지의 시간이 있기 때문에 그동안 허리띠를 졸라메고 자금을 모아서 납부하거나 정말 돈이 부족하다면 현재 살고 있는 전세를 빼서 월세로 전환하는 방법도 있다. 만약 이것도 싫다고 한다면 2회분인 20%를 연체하는 방법을 사용할 수 있다. 이것은 은행과의 거래가 아닌 건설사와의 거래이기 때문에 계약해제 조건에 해당하는지 해당 시공사로 문의하여 진행해야 한다. 그리고 지연이자가 상당하니까 잘 고려해서 판단하길 바란다. 마지막으로 잔금 20%는 전세금으로 처리하거나 잔금대출을 받을 수 있다. 

 

먼저 잔금대출을 받는 경우를 생각해보자. 잔금대출의 경우 9억원까지는 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%까지 잔금대출이 가능하다. 이 아파트는 후분양 아파트로 전매제한이 걸려있기 때문에 KB부동산 시세가 나오질 않는다. 따라서 대출금 산정은 분양가를 기준으로 하거나 감정평가액을 사용할 것으로 보이며 아무래도 감정평가액 기준으로 대출이 나올 가능성이 크다. 그렇다면 감정평가의 방법 중 하나인 주변 아파트 시세를 참고해보면 대략적인 대출가능 금액을 확인할 수 있다. 아래는 고덕동 단지의 아파트가 나와있다. 우리는 아래지도 중 여러 아파트 단지들이 있겠지만 유의미한 데이터를 가지는 2개 단지를 비교해 분석해볼 것이다. 

 

첫 번째는 고덕 그라시움이다. 19년 9월에 준공되었고, 4900세대가 입주하고 있는 매머드급 단지이다. 따라서 이동네 대장아파트라 부를 수 있다. 

주식이든 부동산이든, 코인이든 대장주/대장아파트를 분석하는 것은 매우 유용하다. 어째든 대장 위치에 해당하는 자산이 움직일때마다 나머지들도 분명히 영향을 받기 때문이다.

두 번째는 고덕 리엔파크 아파트이다. 입지상으로 가깝고, 605세대로 규모도 비슷하다. 물론 신축한지 10년이 지났기 때문에 신축으로서의 메리트는 없어졌을 가능성이 크다. 

 

고덕그라시움의 단지를 보면 주택시가총액으로는 약 7조에 가까운 단지이다. 어마어마한 사이즈이다. 그리고 고덕리엔파크아파트는 주택시가총액으로 6500억규모로 보인다. 고닥그라시움 대비 1/10정도의 소규모이다. 제일풍경채는 시세가 아직 정해지진 않았지만 대략 주택시가총액으로 1조정도 시장이 될 것으로 보인다. 따라서 고덕그라시움의 시세를 따라가기보다는 고덕 리엔파크보다 좀 더 우위의 가격선에서 결정될 것이다. 

 

일단 고덕그라시움 가격대를 알아보자. 84타입 기준으로 매매가는 아래처럼 실거래 15억~16억 사이를 형성하고 있다. 101타입의 경우에는 최근 거래가격이 없지만 18억정도의 가격을 형성할 것으로 추정된다.

이렇게 비교해보면 이번 제일풍경채 84의 경우 시세보다 50% 가깝게 9억에 나와 5억정도의 시세차익을 얻을 수 있을 것 같다는 홍보성 글이 많이 널려있는데 이것은 너무 낙관적이다. 앞서도 말했듯 고덕 그라시움은 매머드 단지에 상일동 초초역세권인데다가 입지에서 차이가 월등하다. 따라서 단순 비교하기는 어렵다. 101의 경우에도 시세대비 약 6~7억 저렴하게 생각할 수 있으나 개인적으로 고덕그라시움 시세를 따라갈 순 없다고 확신한다.

 

이번에는 고덕 리엔파크의 시세를 살펴보자. 임대세대 및 장기전세가 많아서 정확한 시세산출이 어렵다. 아무래도 임대세대가 다수인 곳은 시세에 영향을 주어 가격이 좀 더 낮게 형성되기 때문이다. 그리고 해당단지보다는 제일풍경채 입지가 우위에 있고 연식 자체도 10년 가까이 차이나서 무조건 리엔파크 시세보다는 제일풍경채가 시세를 더 받을 것은 확실하다. 84기준으로 매매가가 최근에 거래된 것은 없지만 9~10억정도로 형성된 것으로 보인다. 따라서 보수적으로 생각하면 제일풍경채는 2억 남짓 시세차익이 얻어질거라 예상되기 때문에 로또급 단지라고 보기엔 무리가 있을 수 있다. 101타입의 경우도 시세가 나와있지 않아서 정확히 파악하기는 어렵지만 고덕그라시움보다는 낮고 84보다는 높게 형성된다고 생각하면 13~14억 정도 거래가격이 리엔파크에 형성되어 있을 가능성이 크다.

 

따라서, 제일풍경채의 경우 입주시점에 부동산 시장에 따라서 가격이 다르겠지만 현재로 볼 때는 보수적인 관점에서 84타입은 매매가격 12억정도, 101타입은 매매가 15억을 초과하여 15~16억정도 형성될 것으로 보인다.

101타입의 매매가가 15억이 초과된다면 잔금대출이 0원이기 때문에 자금조달 계획을 반드시 상세하게 세워야한다. 분명히 이부분을 잊지 말기를 바란다.

 

 

매매가격에 대해서 알아보았으니, 이제 전세가격을 살펴볼 차례다. 아까 말했듯 자금이 부족한 사람은 전세가격을 활용하여 중도금 및 잔금을 해결할 수 있기 때문에 전세가격이 얼마인지는 매우 중요하다. 이번엔 반대로 고덕 리엔파크 전세가격을 보면 84기준으로는 6억 초반에 형성되어 있고, 101타입의 경우는 8억초반에 형성되어 있음을 알 수 있다. 입주시점에 전세매물이 많다면 시세는 고덕 리엔파크 시세를 따라갈 수 있기 때문에 84타입을 청약하는 경우 최소한 계약금에 대한 금액은 본인이 조달할 수 있어야 한다.(옵션, 취등록세 등을 고려한다면 2억정도는 반드시 필요함) 그리고 101타입의 경우도 2억 이상의 자금이 있어야만 한다는 것을 잊지 말자. 애초에 중도금 대출이 나오지 않기 때문에 더 많은 자금이 소요되는 것은 위에서 이미 살펴 보았다. 

 

고덕 그라시움의 전세가를 보면 84타입은 약 8억에 형성되어 있기 때문에 제일풍경채의 84타입 전세 기대가격은 6억~7억선이 될 것으로 보인다.

(현재는 9호선이 개통되지 않았고, 입지가 훨씬 부족하며 뒤에서 알아보겠지만 그라시움에 절대 비교할 수 없는 몇가지 단점이 분명히 존재한다. 따라서 개인적으로는 전세가격이 6억초 혹은 5억 중반까지도 보수적으로 바라볼 수 있지 않을까 싶다)

101타입의 경우는 고덕그라시움의 최근 전세 실거래가격이 없어 정확한 비교는 어렵지만 전세매물 가격은 12억이며 8억보다는 높은 가격을 형성하고 있을 것으로 보여 10억 전후로 형성된다고 생각된다. 따라서 제일풍경채 전세 기대가격은 8억 전후에서 형성될 가능성이 높다. 

 

 

이제 매매와 전세가격을 모두 알아보았으니, 본인이 투자자금 대비 얼마의 이윤을 남길 수 있을 것인지, 그리고 부족한 자금을 전세를 활용해서 지불한다 하더라도 최소로 요구되는 자금은 얼마인지 분명히 계산할 수 있을 것이다. 자금조달은 매우 중요한 사항이니 반드시 두번 세번 점검하여 실수가 없길 바라는 바이다.

 

 

이제 마지막으로 이 아파트단지의 몇가지 분명한 단점을 좀 살펴볼 것이다. 먼저 아래는 입주자 모집공고문에 나온 글을 일부 발췌한 것이다. 제일 첫 번째 줄을 주목하자. 이 아파트 단지는 문주의 설치계획이 없고 불가하다고 분명히 안내한다. 즉, 최근 신축 아파트들의 화려한 문주는 볼 수 없다는 소리이다. 

 

뭐 문주가 얼마나 아파트 단지를 대표하는지 개인마다 체감이 다르겠지만 어떤 상징성이 없다는 것은 분명히 마이너스적일 수 밖에 없다. 문주는 어째든 개인마다 차지하는 감정이 다르기 때문에 정확히 가격화할 수 없고 수치화할 수 없겠지만 다음으로 소개할 단점은 분명한 이 단지의 큰 악재 중 하나이다. 입주자 모집공고문에서 또 발췌한 내용이다.

 

 

잘보면, 커뮤니티 시설을 외부로 개방한다는 이야기이다. 어디까지 개방할 것인지 모르지만 아파트에 있는 도서관이나 전시관 등등은 무조건 개방할 것으로 추측된다. 피트니스 센터까지 개방하게 된다면 정말 큰 단점으로 생각될 수 있을 것이고 아마도 개방될 것 같다. 이 단지가 단지배치도에서 보듯 가운데 소통의 광장을 통해 주변의 주민들과 개방을 통한 단지를 컨셉화한 것이라서 이런 결정이 내려진듯하다. 또한 추가로 울타리 설치 계획이 없다는 점도 입주자 모집공고문에 정확히 나와있다. 이 점은 청약하기 전에 미리 반드시 알고 진행하도록 하자. 만약 덜컥 당첨이 되었다가 이런 일 때문에 스트레스를 받거나 후회하지 않기 위해서도 말이다. 

 

요즘 같은 코로나 시대에 단지들마다 자신의 커뮤니티에서 시간을 보내고 차별화하기 바쁜데 개방도 좋지만 너무 개방적인 것은 개인적으론 시대 트렌드를 못 쫓아가는게 아닌가 싶다. 어째든 분명히 입주자 모집공고문에 이런 내용이 포함되어 있고 향후 이에 대해 이의를 제기할 수 없기 때문에 반드시 사전에 체크해야 한다.

 

 

 

이상으로 고덕강일 제일풍경채에 대한 청약분석을 정리해보았다. 입지, 프리미엄, 학군, 주변 교통계획, 주변 매매 및 전세 시세 그리고 자금조달 계획, 평면도 분석까지 모든 것을 정리하느라 시간은 걸렸지만 이 단지가 실거주의무가 붙지 않은 마지막 단지이기 때문에 우리는 주목해야 하고, 이 남은 챤스를 각자 잘 살려서 최선의 선택이 될 수 있도록 연구해야 한다.