오늘은 최근 임명된 변창흠 국토교통부 장관이 공급대책 일환으로 준공업지역의 용적률 상향에 대한 주제를 다루어볼까 한다. 아직도 부동산 시장은 안정화가 되지 못하다보니 공급대책 혹은 규제완화의 카드를 통해 주거시장을 안정화하고, 다가오는 보궐선거에 지지율을 높이기 위해서 어떤 식으로든 대책이 조만간 발표될 것으로 보인다.
서울에서 대표적인 준공업지역 그럼 어디일까? 아래 파이낸셜 뉴스를 살펴보면 영등포일대가 밀집되어 있다고 뉴스에서 언급한다.
서울이내 준공업지역 면적을 살펴보자. 아래는 조선Biz기사에서 발췌한 내용이다. 영등포가 502만㎡로 가장 넓은 면적을 가지고 있다. 영등포 일대의 변화가 올 수 밖에 없다는 소리로 밖에 이해되지 않는다. 특히 양평동-문래동 일대는 아직도 꽤나 소규모의 가공공장등이 엄청나게 밀집해있다. 이 일대가 만약 개발된다면 엄청나게 시세가 상승할 수 밖에 없을 것이다.
문래동-양평동일대는 좌측으로는 안양천이 인접해 있고 북으로는 한강과 합류하기 때문에 자연환경이 좋은 편이다. 또한 영등포구 자체가 여의도공원이나 선유도공원등 녹지도 풍부한 편이고, 영등포는 과거 교통의 요충지였기도 하다. 여의도라는 서울 3대 중심업무와 물리적으로 매우 가까우며 주거지역할도 하고 있는데 반해 시세가 다른 구 대비 저평가된 면도 있다.
그렇다면 이제 영등포가 면적상으로 준공업지역을 많이 확보하고 있다는 것은 알았다. 그렇다면 이 면적에 얼마나 많은 신규세대를 지을 수 있을까? 이게 결국 재건축, 재개발에서 일반분양을 통한 수입으로 직결되고 그것이 재건축, 재개발의 사업성에 아주 중요한 요소이기 때문에 우리는 반드시 이부분을 체크해보아야 한다.
먼저 아래는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 과 연관된 내용이다. 준공업지역의 용적률은 400%까지 가능하다는 것을 알 수 있다.
400%면 엄청난 용적률이다. 즉 대지가 100평이라면 이안에 연면적의 합계는 최대 400%평을 지을 수 있다는 것이다. 건폐율이라는 개념이 있지만, 그것이 동일하다고 할 경우 즉 100평 땅에 100평씩 4층을 지을 수 있다. 건폐율이 50%라면 8층까지 지을 수 있는 공간이다.
그러나 영등포구 일대의 아파트(준공업지역내)의 용적률을 살펴보면 400%가 아닌 주로 200~300%대의 용적률을 가지고 있다는 것을 확인할 수 있다.
왜 법적상한선하고 무려 100%넘게 차이가 나는 것일까? 그 이유는 서울시 조례에서 찾아볼 수 있다. 아래는 서울시 조례에 나온 문구이다.
정리하자면 공동주택의 경우 준공업지역내에서는 용적률 250%로 제한되어 있다. 다만, 임대주택 관련하여 이를 포함할 경우 300%까지 상한을 올릴 수 있다. 따라서 문래동, 양평동, 당산동등 준공업지역내 아파트들이 용적률 300%이하로 구성된 것은 위 조례때문이다.
이제 그럼 용적률에 대해서 알아보았으니, 오늘 살펴볼 양평동 한신아파트에 대해서 알아보도록 하자.
용적률은 282%이다. 총 1215세대가 있고 1996년에 준공된 단지이다. 83㎡와 109㎡타입이 존재한다.
이제 가장 중요한 이 단지의 위치는 어디일까? 즉, 입지적인 요소를 살펴보자. 아래는 네이버부동산에서 검색해본 양평동 한신아파트 단지의 위치이다.
딱 봐도 느껴지겠지만 좌측과 북측으로 하천과 강을 끼고 있어 자연적 환경이 매우 좋다. 특히 서울사람들이 선호하는 데이트 장소인 선유도공원이 아파트 단지에서 육교 하나만 건너면 되기 때문에 산책과 러닝등 운동을 좋아하는 사람에게는 이만한 곳도 없다. 무엇보다도 골드라인이라고 불리는 9호선의 초 역세권이다. 도보로 약 300~400m밖에 안되며 시간으로는 5분거리 이내이다. 다만 「선유도역」이 급행열차가 서지 않는 일반정류장이라는 점이 조금은 아쉽다.
선유도역에서 서울 3대 중심업무 지구 중 하나인 여의도역까지는 7분, 또 다른 중심업무지구인 신논혁역까지는 33분이다. 급행이 서지 않지만 꽤 빠르게 접근이 가능하다.
또 다른 교통의 장점은 서부간선도로와 올림픽대로가 바로 인접해있다는 것이다. 그리고 한강을 건너면 강변북로로 바로 이어질 수 있다.
부동산에 관심이 있다면 모두 알고 있겠지만 서부간선도로는 가장 상습 정체구역으로 인해 지하화가 공사중이다. 공사가 완공되면 서부간선도로는 공원으로 사용될 예정이기에, 더욱 녹지와 힐링공간이 늘어날 것이다.
다만, 이 동네의 장점은 나머지 공간들이 정말 준공업지역에 해당하는 공장들이 즐비하다. 자동차 관련된 공장, 롯데칠성사이다 공장, 기타 가공업을 영위하는 공장들 등. 그러다보니 주거를 위해 필요한 대형마트나 이런 공간들이 부족한 편이다. 그리고 학군이 좋지 못하다. 따라서, 이런 점은 분명한 단점이 있다.
차차, 구역을 정비하면서 공장들을 이전시키고 한다면 문래동이나 양평동처럼 주거지로서 점점 나아질거라 생각은 된다.
어째든 주변 환경과 입지를 살펴보았으니, 이제 가격을 확인해볼 차례이다.
아래는 83㎡타입 실거래가 그래프이다. 8억 8천짜리 거래도 있었지만 보편적인 값은 7억 2천에서 8억 2천사이에 거래가 되었다. 다만 20년 12월의 경우 거의 8억 5천 정도에 거래가 되었기 때문에 시세는 8억 5천으로 보는게 타당하리라 생각된다.
일부 세대에서는 한강 조망이 나올 수도 있기 때문에 동별, 층별에 따라서 같은 단지내에서도 1억 이상의 시세차이가 발생할 수 있다.
아래는 109㎡ 타입의 실거래가이다. 20년 12월 기준으로 10~11억정도의 가격대를 보이고 있다.
일단 해당 아파트가 위치한 대지가 무슨 지역의 용적률을 적용받는지 알아보았고, 그 다음 현재 실거래가를 확인해보았다. 그렇다면 이 단지가 수혜를 받을 수 있는지를 따져보자.
과거에는 이 아파트 단지는 용적률이 이미 상당히 높기 때문에 리모델링만 가능한 아파트라는 평가가 따라붙었다. 그런데 용적률 상향이 크게 늘어난다는(+120%) 가정하에 리모델링에서 재건축으로 일반분양과 사업성을 동시에 확보할 수 있을까? 이것이 우리가 오늘 궁극적으로 알아볼 주제이다.
일반적으로 리모델링보다는 재건축을 선호한다. 리모델링의 경우 주요 뼈대를 철거할 수 없기 때문에 현재 선호하는 타입의 평면을 만들기 어렵다.
먼저 재건축에 대한 기본적인 정의가 필요한데, 이부분을 너무 깊게 설명하면 주객이 전도될 수 있으므로 간단하게만 알아보도록 하겠다. 재건축은 조합원이 가지고 있는 부동산에 대한 금액을 감정평가하여 가격을 측정하고, 새로 짓게 되는 아파트를 분양받는 방법이다. 이 과정에서 새로짓는 아파트에 대한 공사비와 사업비를 추가로 분담하는 것을 분담금이라고 하며, 조합원의 경우는 일반적으로 일반분양가보다 저렴하게 아파트를 받는게 대부분이다.
즉, 재건축의 핵심은 기존의 조합원 + 일반분양세대인데, 이 일반분양 세대가 얼마나 나오는지에 따라서 사업성 여부가 결정되며 이 사업성을 토대로 사업을 추진할 수 있는 것이다.
그렇다면 사업성 여부를 지금부터 따져보도록 하자.
아래는 경매로 나왔던 양평동 한신아파트의 내용이다.
여기서 눈여겨 봐야할 것은 대지권이다. 재건축이란 결국 아파트 건축물을 허물고, 아파트단지 전체에 설정된 대지에 각 조합원들의 대지권에 비례해서 부동산 가격을 책정해주기 때문이다.
전체 토지는 40564.5㎡임을 알 수 있고, 이를 평으로 환산하면 12,270.7평임을 알 수 있다. 이 단지의 총 세대수는 1215세대이므로 그렇다면 세대수 당 대지면적은 다음과 같다.
12,270(총 대지면적) / 1,215(총 세대수) = 10.09 평/세대
세대당 가질 수 있는 대지지분은 약 10평(타입은 고려하지 않았음)이라는 소리다. 일반적으로 사업성이 나오려면 13~15평정도는 나와야 어느정도 사업성을 갖는 편이다.
일단 이 수치만으로는 사업성이 없어 보이는데, 용적률이 올라간다고 가정을 하였으니 상향될거란 가정하에 400%용적률을 적용해보면 어떻게 될까?
전용면적 59㎡와 전용면적 84㎡의 경우 용적률 300%을 기준으로 하면 각 필요한 대지지분은 약 7.25평과 10.75평이다. 280% 기준시에는 8평과 11.5평정도이다. 이를 대조해보면 현재 이 아파트의 용적률 282%일 때 84㎡의 대지지분이 위에 사진을 보면 36.52㎡ 즉, 11.06평이므로 얼추 비슷하다. 따라서 이를 비례식으로 적용하면 400%로 용적률이 상향될 경우 59㎡와 84㎡는 각각 5.43평과 8.06평이 필요하다.
자 그러면 용적률 400%일때 각 타입에 필요한 대지면적을 알게 되었다. 그렇다면 이제 총 앞으로 얼만큼 세대수를 증가시킬 수 있는지 확인해보자.
(기존 조합원은 1215세대이다. 타입별은 610/605로 거의 1:1비율이다)
1-1. 현 타입의 비율인 1:1을 적용하여 용적률 400%를 적용시킨 경우는 5.43평과 8.06평이 1셋트로 계산하여 13.49평을 총 면적인 12270.7로 나누어 보자. 909.6이 나오며 이는 2세대가 합친 것이기 때문에 두배를 곱해주면 총 1,819세대로 증축할 수 있다.
1-2. 현재는 1:1비율로 59타입과 84타입이 나뉘어져있는데 현 조합원들이 모두 84타입으로 선호할 경우는 기존 1,215세대가 모두 84타입으로만 변경된다고 생각해보자. 그리고 계산의 편의를 위해 앞으로 나올 일반분양도 모두 84로 진행한다고 하면 총 면적인 12270.7평을 8.06평으로 나누면 1,522세대로 증축이 가능하다.
이제 세대수를 알았다면, 공사비를 예상해보자. 공사비는 어떻게 공사하느냐에 따라 다르지만 최근 아파트의 경우는 평당 공사비가 약 600정도이다. 여기에 59타입과 84타입의 계약면적을 살펴보면 약 39평, 55평이다. 공사비는 반드시 계약면적 기준으로 산출해야 한다.
공사비를 산출할 때 주의해야할 점은 전용면적도 공급면적도 기준이 아닌 계약면적기준으로 산출해야한다. 이 세가지 면적의 차이점을 모르겠다면 다음에 제가 작성할 재건축, 재개발 기본에서 한 번 정리할테니 일단은 계약면적 기준임을 알고 가도록 하자.
2-1. 공사비 및 사업비를 산출해보자. 59타입의 경우 39*600 = 23,400만원이 든다. 84타입의 경우는 55*600 = 33,000만원이다. 기존 59타입 조합원은 총 610세대이므로 이를 곱해주면 1,427억이 나오고 84타입의 조합원은 605세대이므로 1,996억이 나온다. 여기에 우리는 사업비를 계산해줘야한다. 조합이 재건축을 추진하면서 공사비외에 별도로 사업비등이 나오는데 이는 공사비의 약 1/3정도를 차지한다. 1,141억이 그래서 사업비로 나올 수 있다. 여기에 일반분양에 대한 공사비도 추가로 계산해보자. 아까 재건축 후에는 1,819세대가 나온다고 하였고 기존 조합원인 1,215를 빼면 604세대 즉 타입별 302세대씩 나온다. 706억과 996억이 나오며 이들은 사업비가 들지 않는다.(사업비는 온전히 재건축 조합원이 부담하기 때문)
이를 모두 더하면 6,266억이 이 재건축 사업에 총 예상되는 사업비이다.
2-2. 84타입의 경우 위에서 33,000인 것을 알았다. 이를 적용하면 조합원 공사비는 4,010억 사업비는 1,336억이 나온다. 거기에 일반분양 세대수 공사비는 307세대를 적용하여 1,013억이다.
이를 모두 더하면 6,359억이 이 재건축 사업에 총 예상되는 사업비이다.
총 사업비를 구했다면 총 수입은 어떻게 될까? 총 수입은 조합원분양수익 + 일반분양수익을 구하면 된다.
주변에서 가장 가까운 신축아파트를 구해보면 당산 센트럴 아이파크(20년 5월 준공)가 있다. 여기에 59타입의 경우 실거래가가 14억 정도로 추산된다. 84타입의 경우는 현재 실거래가가 없고 17억 후반에서 18억 사이 시세가 형성된 것으로 보인다. 이를 기준삼아서 한 번 적용해보자.
일단 당산역 센트럴 아이파크의 경우 2호선과 9호선이 환승가능한 당산역인데다가, 추가로 9호선 급행이 정차하는 역임으로 이 시세를 모두 적용하기에는 무리가 있다. 그리고 우리가 구해야하는 것은 분양가임을 명심해야 한다.
(현재 분양가의 경우 강남이라도 이 당산 센트럴 아이파크 실거래가에 미치지 못한다)
일단 역에 대한 프리미엄을 낮추고, 분양가임을 고려한다면 아마도 59타입은 8~9억, 84타입은 10~11억 정도에 분양이 가능하지 않을까 생각한다(일반분양). 그럼 거기에 조합원 분양은 좀 더 저렴하므로 20%할인율을 적용하여 다음과 같이 추산해 보았다.
조합원 59타입 분양가: 7.1억
조합원 84타입 분양가: 8.5억
일반 59타입 분양가: 8.8억
일반 84타입 분양가: 10.6억
이 모든 것은 경험과 여러 기타 아파트 사례를 검토하고 개인적인 판단에 의한 가정임을 미리 밝힌다.
3-1. 총 수익을 이제 구해보자. 59타입의 세대수의 경우 610(조합원) + 302(일반) = 912세대. 84타입의 세대수는 605(조합원) + 302(일반) = 907세대이다. 이중 610 * 7.1억, 302 * 8.8억을 적용받으며 605 * 8.5억, 302 * 10.6억을 적용받아 이를 모두 더하면 15,331억이 나온다.
3-2. 모두 84타입이 되었을 경우 총 수익을 구해보자. 조합원 1,215 * 8.5억, 307(일반) * 10.6억을 다 계산하여 더하면 13,582억이 나온다.
59타입을 넣을 경우 좀 더 일반세대수가 많아지기 때문에 총 수익이 개선되는 것을 알 수 있다.
이제 비례율을 계산해보자.
비례율이란? 간단하게 재건축을 통한 (총 수익 - 총 비용)/종전자산 평가액 * 100이다. 이 비례율은 조합원의 부동산에 대한 권리가액을 추산할 때 사용되거나 사업성의 지표로 사용된다.
4-1. 앞서 2-1에서 계산한 총 사업비는 6,266억이었고, 3-1에서 총 수입은 15,331억으로 계산했다. 여기에 종전자산 평가액을 구하면 우리는 비례율을 계산할 수 있다. 종전자산 평가액이란 재건축 이전에 조합원들이 가지고 있는 자산액을 합계한 금액이다. 현재 시세 하한가로 잡아보자면 59타입은 7.5억, 84타입은 9.5억으로 계산해보자.
7.5억 * 610 + 9.5억 * 605 = 10,322억이다. 그렇다면 비례율은 (15,331 - 6,266) / 10,322 * 100 = 87.8%가 나온다.
4-2. 앞서 계산한 내용을 적용해보면 총 사업비 6,359억, 총 수익 13,582억, 종전자산 평가액 10,322억
(13,582 - 6,359) / 10,322 * 100 = 70%가 나온다.
비례율을 구했으니, 이제 사업성과 조합원 분담금을 추산해보자.
(조합원 분담금이 많으면 많을수록 재건축은 통과하기 어렵다)
5-1. 비례율이 이런 경우 88%정도이니까 일반분양가를 높게 잡거나, 조합원 분담금을 늘리면 어느정도 사업이 추진될 수도 있다. 어째든 비례율은 100%정도가 되어야 사업성이 나온다고 볼 수 있다. 88%정도면 어떻게 하느냐에 따라서 간신히 진행될 수도 있지만, 사실 쉽지 않은 수치라고 생각된다. 그리고 분양가의 경우 결국 분양가상한제나 재건축초과이익환수제등 여러 규제가 있기 때문에 분양가를 무작정 올리기가 어렵다. 그리고, 더 입지가 좋지만 주거환경이 더 나은 곳들도 분양가가 비슷하거나 조금 더 낮기 때문에 분양가를 여기서 더 올리기란 개인적으로 어려워 보인다.
(20년에 진행되었던 과천지식정보타운의 단지들 분양가를 기억하라... 더 넓은 평면... 더 선호하는 거주지였음에도 여기서 가정한 분양가보다 저렴하였다)
만약 88%의 비례율이라면 조합원의 경우 추가분담금은 거의 없이 진행이 가능할 것이다.
여기서 조합원들이 추가분담금을 약 1~2억씩 낸다고 가정하고 나머지 조건이 동일하다면 아마도 재건축이 추진될 수 있어 보인다.
5-2. 비례율이 70%라는 것은 사업이 아예 불가능한 수준이다. 위에도 썼듯 이미 가정할 때에 일반분양가를 매우 높게 설정한 상태이다. 따라서 이보다 비례율을 개선하기는 어려울 것이다. 조합원 분담금은 대략 1~2억정도로 추산할 수 있다고 본다.
결론을 이야기하자면 이 아파트 단지가 재건축이 되려면 다음과 같은 조건을 동시에 만족해야한다.
1. 조합원은 각각 최소 1억, 최대 2억에 가까운 분담금을 낼 의지가 있어야 한다.
2. 84타입만이 아닌 59타입을 최대한 늘려서 일반분양수를 많이 뽑아내야 한다.
일단 시간의 문제인데 해당단지가 재건축 연한이 통과되려면 일단 5년정도가 남았고, 그 다음부터 아주 순조롭게 진행된다고 해도 10년이란 세월이 흘러야 한다. 따라서, 예측하기는 매우 어렵고 더 오래된 단지들이 서울에 많이 있기 때문에
해당 물건을 재건축을 보고 진입한다는 것은 사실상 리스크가 매우 높고 위험한 투자행위라고 개인적으로 생각한다.
다만 입지는 변하지 않기 때문에, 우수한 자연환경에서 거주하며 역세권을 통해 서울 도심지로 편하게 출퇴근하려는 분들에게는 괜찮은 선택지일 수 있다. 그리고 재건축보다는 리모델링 추진을 통해 새아파트를 받는 효과를 낼 수 있기 때문에 그런 것도 고려해보면 좋을 것이다.
이상으로 오늘은 준공업지역의 용적률 향상에 대해서 알아보았고, 한 단지를 지정하여 과연 용적률 인센티브가 어떤 효과를 가져올 수 있는지 알아보았다. 더군다나 공사비나 사업비, 분양수익, 비례율등을 배워봄으로서 재건축이 가능한지 진행된다면 분담금은 얼마가 나올지 대략적으로 어떻게 산출하는지 보여드렸기 때문에 앞으로 재건축, 재개발에 관한 물건에 관심이 있다면 이처럼 분석하여 투자를 해도 좋을지 미리 시나리오를 세워보고 행동하길 바란다.
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