의정부 고산지구 S3블록 아파트 상가분석

간만에 글을 써본다. 그동안 개인적 투자물건 분석을 하느라 활동을 소홀히 했는데, 앞으로 많은 글을 집필할 예정이다.

오늘은 그동안 다룬 아파트와 다르게 상가분석을 해볼까 한다. 사실, 코로나로 인해 상가수요가 많이 위축되었기 때문에 상가투자는 여유돈이 아닌 이상 투자하지 않기를 바란다.

 

공공아파트에 들어서는 상가는 LH청약센터에 접속하여 분양정보를 받을 수 있다. 참고하자.

LH청약센터

 

공고를 보면 의정부 고산 S3블록 상가분양 정보가 나온다. 아래는 팜플렛에 나오는 단지조감도이다. 일단 상가가격을 알아보기 전에 아파트세대에 대한 정보가 필요하기 때문에 전체적으로 아파트에 대해서 알아보도록 하자.

의정부 고산 3블록 단지조감도

아래는 단지 위치도이다. 수락산의 북동쪽과 부용산의 남쪽에 위치해있다. 의정부 시내랑은 거리가 멀고, 끝자락에 있는 편이다. 근처에 개발 가능한 부지들이 추가로 보이지 않기 때문에 이 상가는 철저하게 아파트 주민들을 대상으로 설계된 상가라 볼 수 있다.

위치는 동의정부 IC에서 가깝고 국도랑 인접해 있어 차량으로는 사통팔달이지만 사람들이 선호하는 전철과는 거리가 멀고, 계획도 잡혀있지 않기 때문에 사실 교통은 뛰어난 편은 아닌 것으로 보인다. 그리고 아래쪽으로 개발이 많이 잡혀 있기 때문에 북쪽으로는 개발여력도 없어보여서 그냥 단지상대로 할 수 있는 상가업종을 모색해보는 것이 적당하다.

 

고산지구 개발중심은 S3블록 아래인 C4, C2, S5 근처로 형성되어 있는 것을 알 수 있다.

 

위치는 알아보았으니, 이제 단지에 입주할 주민들 특성을 파악해보자. 아파트 상가는 주민들 구매여력에 따라 상가가 활성화될 수 있기 때문에 주민들 분석은 반드시 필요하다.

일단 단지는 공공분양 위주이고 전용면적 55, 59 타입으로 분양되었다. 총 분양세대 중 730세대 정도가 신혼부부를 대상으로 한다. 거기에 다자녀까지 감안하면 20~40대 정도의 젊고 소비여력이 있는 가구가 60~70% 이상 차지하고 있는 셈이다.  

 

물론 이들이 자산이나 소득에 규제를 받고 분양받은 것이기 때문에 고소득자이거나 많은 자산이 축적된 사람들은 아니다. 다만 20~40대는 소비력이 왕성한 시기이기 때문에 반드시 필요한 업종들을 선택해서 상가를 오픈한다면 코로나에 영향력은 있겠지만 어느정도 소득은 올릴 수 있을 것이고, 우리는 상가오픈보다도 그런 상인들을 대상으로 임대수익을 고려하기 때문에 어느정도 수요가 있어 보인다. 코로나는 앞으로 백신개발여부와 치료제 개발여부에 따라 다르겠지만 어째든 세계적으로 백신접종이 시작되었고 국내에서도 곧 백신접종계획이 공표될 것이며 차차 나아지리라 본다. 당장의 단기 시세차익보다도 수익형 부동산은 꾸준한 임대료 수입이 중요하기 때문에 먼 미래를 생각하고 접근해야 한다. 

 

이제 다시 한 번 상가위치를 보자. 북동쪽 방향으로 부출입구에 위치한 것이 근린생활시설 2이고, 남서쪽 방향으로 주출입구에 근린생활시설 1이 분양 예정에 있다.

 

먼저 주출입구에 위치하는 근린생활시설 1을 살펴보자. 이번 예정 상가는 1~10호가 대상이다. 1이 제일 서쪽편에 위치하고 10이 주출입구에 가까운 상가이다. 따라서 위치상으로는 10호 상가가 제일 좋아보인다. 일단 모든 것은 그렇지만 상가는 특히 2면이 노출된 것이 더욱 유리하다. 따라서 1, 10호의 상가가 유리한 위치인데 1호 상가는 동선상 10호 상가보다 불리하기 때문에 10호가 가장 좋은 여건이라 할 수 있다.

근린생활시설 01 상가평면도

평면도를 봤으니 정면과 측면도 등을 살펴보자. 상가 정면을 보면 주출입구 방향이 경사가 있어 보인다. 경사는 상가 노출을 방해할 정도는 아니기 때문에 크게 신경 쓸 필요는 없어 보인다.

 

이제 중요한 전용면적과 계양면적을 알아보자. 계약면적은 약 12평, 전용은 약 10.6평정도이다. 편의점이나, 약국, 빵집, 부동산, 분식집 정도 하기에 적당해보인다. 마트같은 경우 주변에 바로 대형마트들이 있기 때문에 개인적으로 비추하는 바이다. 마트를 하려면 3개정도 이상 분양을 받아야 가능할 것으로 보인다.

단지에서 차로 2분도 안되는 거리에 코스트가 있다는 사실을 잊지말자.

 

이제 근린생활시설 2에 대해서 알아보자. 팜플렛을 찍을 때 헷갈리게 작성해놓았는데 정면과 배면의 표기를 잘 확인하자. 아파트단지 부출입구에 위치한 근린생활시설 2는 맞은 편 정음마을 고산2단지(총 629세대)의 정문과 마주하고 있다. 따라서 이쪽은 부출입구에 해당하지만 맞은 편 아파트 600세대 정도의 상권을 흡수할 수 있기 때문에 상가입지로는 부출입구 쪽인 근린생활시설 2가 개인적으로 더 매력있어 보인다. 

근린생활시설 02 상가평면도

아래는 정면도와 배면도 및 측면도인데 특징적인 것은 없다. 참고만 하자.

아래는 전용면적 및 계약면적이다. 계약면적은 13.5평정도 되어 근린생활시설 1보다 커보이나 전용면적은 9.6평정도로 오히려 작다. 다만, 대지지분이 더 많아 보이는데 당장 수익형 부동산은 대지면적을 바라보고 접근하는 상품이 아니기 때문에 현재로서는 의미가 없어보인다. 

 

이제 중요한 입찰 일정을 알아보자. 2월 25일에 예정되어 있으니 관심있는 사람은 잊지말고 입찰에 참가하도록 하자. 

 

 

신청자격은 별도로 제한하고 있는 것이 없고, 1인 2호 이상도 입찰가능하니 대형 상가를 계획중이라면 적절한 호수를 골라 입찰에 참가하면 되겠다.

 

중요한 낙찰자 결정방법이다. 팜플렛 위에 적혀있던 예정가격 이상으로 입찰해야 유효한 입찰이 인정되며 최고가를 낙찰하는 시스템이다. 즉 위 팜플렛에 기입되어 있는 가격은 최저가격임을 알 수 있다.

 

 

대금납부조건은 참고하면 된다.

 

이제 그럼 수익형 부동산이니만큼 얼마만큼의 수익률을 기대할 수 있을까? 그리고 최저입찰가격을 기준으로 분양예정가격은 적당한지, 그리고 주변에 상가 시세를 대략 비교하여 어느정도 가격이 적절할지 예상해보도록 하자. 

 

사실 여기가 가장 중요하다. 상가는 단지내 상가 입지가 어느 곳이 괜찮냐가 결정되면 그 다음으로는 바로 가격이다. 수익형 부동산이니만큼 수익률이 중요하기 때문이다. 

 

다시 한 번 가격을 전체적으로 확인해보자. 

근린생활시설1은 평균적으로 평당 2253만원으로 형성되어 있다. 근린생활시설2는 평균적으로 평당 1880만원정도이다. 물론 이는 최저가격 기준이다.

 

그렇다면 주변 시세를 체크해보자. 아래는 고산대방노블랜드 단지의 아파트 상가로 보인다. 계약면적은 넓지만 전용면적은 동등한 수준이다. 입지는 S3 블록 상가보다는 좋아보이는 편이다. 전용면적기준으로는 S3 블록 상가가 저렴해보인다. 다만 이는 호가기준이고, 실거래가가 아닌데다가 확인해볼 순 없지만 대지지분이 더 많이 포함되어 있을 가능성이 있다.

 

 

아래는 대광로제비앙 더 퍼스트의 상가이다. 위치상으로는 월등히 이쪽 물건이 더 낫다. 전용면적 기준으로는 가격차이가 평단가가 일단 2000만원 정도 차이난다.(물론 최저가격을 기준으로이다) 역시, 계약면적이 더 넓고 아마도 대지지분이 더 많을 것이며, 위치상으로는 훨씬 우수한 위치(양쪽 아파트 단지 유동인구 포함 가능)이기 때문에 프리미엄이 더 높은 것은 당연하다. 따라서 이렇게 본다면 S3 블록 상가의 최저가격이 절대 낮게 잡혀 있지 않다는 것을 생각해볼 수 있다. 

 

일단 최저가로 낙찰될지 모르겠지만 최저가가 아니라고 생각한다면 전용면적 기준 평당 500~1000만원 정도 차이가 날 수 있다고 볼 수 있는데, 여기서 대지지분 가치를 반영하면 실제 가격차이가 더 낮아질 것이며 우수한 입지로 인한 프리미엄을 적용하면 오히려 S3 상가는 가격이 개인적으로 비싸게 느껴질 수도 있어 보인다. 이쪽은 양측 유동인구를 포함한 것은 물론 단지 아래로 중요 상업시설이 들어설 곳이기 때문에 고산지구의 주요 상권이다. 

 

 

또 다른 상가 매물들이다. 위치가 정확히는 나와있지 않지만 대광로제비앙 상가 위치와 비슷한 위치에 물건들로 보인다. 가격도 거의 유사하다. 따라서 의견은 동일하다.

 

매매가격대를 확인해보았을 때 매매가격은 크게 매력있어 보이진 않는다. 다만, 최저가에 가까운 가격에 낙찰 받을 경우는 괜찮을 수 있다.

 

일단 매매가격은 그렇다고 치고, 그럼 임대수익은 얼만큼 받을 수 있을지 예상해보자. 아래는 대광로제비앙쪽 상가의 임대물건들이다. 코너자리라는게 2면이 인접한 도로에 위치한 의미라면 150만원 정도의 월 임대료가 예상된다. 다만 염려되는 것은 간혹 아파트 출입구를 기준으로 코너자리라고 하는 비양심성 홍보도 있기 때문에 이것은 별도로 체크해보아야 할 것이다. 어째든 월 임대료는 90~150만원 정도가 매물대로 올라와 있는 것을 확인할 수 있다. 

 

 

아래는 좀 더 열악한 입지인 고산대방노블랜드 아파트의 상가이다. 월 임대료 140만원 정도에 매물이 등록되어 있다.

140만원을 5% 임대료로 환산한다면 약 3억 6천 ~ 4억정도로 볼 수 있다(보증금에 따라 달라질 수 있다.)

140만원을 받기도 어렵겠지만 140만원을 받는다고 하더라도 최대 4억정도로 보면, 위에 나온 상가매물들 가격이 높은 가격임을 알 수 있다. 그렇다면 반대로 S3 블록의 상가가격도 높게 형성되어 있다는 의미이다.(더 나은 입지들의 상가 가격대비 크게 매력도가 떨어진다)

 

자기가 예상하는 월 임대료를 역으로 계산하여 적정 상가 가격을 산출한다면, 내가 최대로 쓸 수 있는 입찰가격이 얼마인지 알 수 있다.

 

S3블록 상가를 최저가에 낙찰 받았을 경우 5%의 월 임대료를 받는다고 치면 약 100만원 정도이다. 그렇다면 상가임대료로 기대되는 수익은 80~120만원으로 생각하는 것이 적당하다.

 

대출을 어느정도 받을지 모르고, 또 개인의 신용도에 따라 대출금리가 달라질 수도 있기 때문에 명확히 하긴 어렵지만 대출금리가 3.5%이상 넘게 나온다면 대출을 받아 투자하기에는 매력이 많이 떨어진다. 

 

우리가 알아야할 것은 아파트가 입주한 이후 1~3년간은 상권이 형성되기 어렵다. 그럴 경우는 공실도 감안해야 한다. 특히 중요한 것은 아직 코로나가 완전히 끝나지 않았다는 것도 잊어서는 안된다)

수익형 부동산을 투자할 경우 항상 공실률을 감안해야 함을 잊지말자.

 

이렇게 의정부 고산지구 S3블록 아파트 단지의 상가입지 및 가격측면, 월 예상 임대료 수익도 알아보았다. 개인마다 관점이 다르겠지만, 현재는 코로나가 아직 완벽하게 끝나지 않았고, 입지 측면에서도 유용하지 않기 때문에 입찰을 할 경우 신중을 기해서 입찰하길 바란다.