2021년 부동산 시장전망

최근 투자대상으로 부동산 물건을 알아보느라 정신이 없었고, 계약까지 진행을 하다보니 바빠서 글을 많이 쓰지 못했었다. 어째든 나도 블로그에 글을 쓰는 사람이지만, 결과적으로 투자자의 한 사람으로서 투자활동도 소홀히할 수 없기 때문에 늘 시간에 쫓기듯 사는 느낌이다.

 

주식에 대한 시장전망, 부동산에 대한 시장전망을 꼭 써보고 싶었으나, 여차저차한 이유로 작성을 미루어 오다가 오늘 드디어 이야기를 꺼내볼까 한다.

아름다운 단독주택(출처: 굿모닝충청)

 

나는 개인적으로 투자자라면 시장전망관을 반드시 가지고 있어야 한다고 본다. 그 전망관이 적중하든 적중하지 못하든 말이다. 유명한 헤지펀드 운용가나, 월스트리트에 근무하는 금융종사자들도 시장 전망관을 각자 내놓는다. 그리고 그들의 적중률도 경우에 따라서는 50%도 안되는 경우가 많다. 따라서, 시장전망을 애초에 전문가라고 항상 맞춘다는 생각은 절대 버리길 당부한다. 이렇게 적중률이 낮음에도 불구하고 왜 전망관을 가져야하는가? 라고 반문할 수 있다. 그것은 시나리오를 구상해보고 그 시나리오에 따라 진행이 된다면 계획된 절차대로 자신의 투자행위를 진행하면 되고 그렇지 않을 경우는 시나리오를 수정하고 전략을 다시 짜서 투자를 진행해야 하기 때문이다. 

 

한 번도 가보지 않은 길을 구글맵이나 지도를 펼쳐서 머리 속에 한 번 정리한 사람과 한 번도 정리하지 않고 정글로 뛰어드는 사람과이 차이는 천지차이다. 

 

지금 아는 사람은 알겠지만, 주식시장이 연일 화제인데 반해 부동산 시장은 상대적으로 자주 보도되지 않는다.(주로 보도되는 내용은 부동산 규제나 아니면 나올 대책, 정부 비판 위주이다) 그러나 부동산 시장도 지금 연일 신고가가 나오고 있고, 가격은 멈추지 않고 상승하고 있다. 

 

왜 이렇게 가격이 계속적으로 올랐을까? 전문가들은 저마다 각자의 입맛에 맞는 통계를 제시하면서 근거를 뒷받침한다.

아마 나 역시 마찬가지일 것이다. 내가 이야기하고자 하는 것 또한 정답은 아니고 현상을 바라보는 나의 시각이며 이는 사람인이상 주관적인 배경이 들어갈 수 밖에 없다. 따라서, 지금부터 하는 이야기를 무조건 맹신해서는 안되고, 하나의 의견으로 보고 타당하지 않다고 하면 각자의 자료로 현 시장을 검토해보아야만 한다. 

 

일단 개인적으로 가장 큰 원인은 역시 유동성이다. M2 통화량을 보면 상승세가 정말 가파르게 올라가고 있다. 2010년경에 발생한 글로벌 금융위기 이후에 통화량은 비약적으로 상승했고 다시 2020년에 발생한 코로나19 펜데믹으로 인해 각국 중앙은행은 엄청난 량의 화폐를 발생하였다. 우리 정부 역시 연일 충격으로 하락하는 금융시장에서 선제적으로 대응하여 화폐를 금융시장에 조달하였으며, 이는 즉각적인 증권시장의 상승세를 이끌어 왔다. 

2002-2020 M2 통화량(한국은행)

코스피 월봉(2003-2020)

 

광의통화에 대해서 모르는 분을 위해 잠깐 설명을 가져왔다. 

 

아래는 M2통화량에 대한 전년동기대비 증감률 그래프를 추가로 넣은 데이터이다. 20년들어서 엄청나게 상승하고 있다는 것을 알 수 있고, 이는 유동성이 막대해졌다는 의미이다. 

 

시중에 막대한 통화가 돌아다니는데, 이는 원래대로라면 통화가 순환하여 제 역할을 통해 실물경기를 살리는데 도움을 주어야 한다. 그러나, 풀려진 화폐는 현재 실물경기를 살리지 못하고, 증권시장/부동산시장과 같은 자산시장에 가격상승세를 이끌고 있다. 

 

아래는 한국은행 기준금리에 대한 통계이다. 90년대부터 지금까지 통계가 작성한 이후로 기준금리는 끝없이 낮아지고 있는 추세이다. 중간중간 인플레이션 우려로 인해 금리 상승이 있었지만, 저금리 체계는 변하질 않고 있다. 특히 눈여겨 보아야 할 것은 2008년 미국에서 시작된 금융위기 때 엄청나게 금리를 인하한 것을 알 수 있다. 2020년에 발생한 코로나 펜데믹은 이보다 더 심각한 경제충격을 가져왔으나, 현재 더 이상 내려갈 금리가 없어서 금리가 정체된 것처럼 착시를 불러일으킨다. 

한국은행 기준금리(1994-2020)

 

이렇게 기준금리가 낮다는 것은 금융기관으로부터 자금을 조달하는데 비용이 매우 저렴하다는 것이다. 원래대로라면 이런 낮은 금리에 힘입어 기업은 자금을 조달하여 설비를 투자하고, 생산을 늘리며 이로 인해 고용시장을 활성화시키고 가계는 낮은 금리로 인해 금융비용이 줄고 소비를 진작시켜야 한다. 그러나, 현재 기업들은 고용을 늘리거나 설비투자에 있어서 매우 보수적이다. 근대사에 없었던 전염병 유행으로 인한 경제위기이다보니 전적으로 전염병의 극복이 이 경제위기를 벗어나는 키워드인데, 아직까지는 언제 이 위기를 벗어날지 알 수 없다. 또한, 개발된 백신에 대한 부작용이나 면역형성 기간에 대한 의문이 생기고 있어 이 펜데믹이 언제 종식될지 모르는 상황이기 때문에 기업들은 신중하고 투자를 늘리는데 소극적이다. 

 

가계 또한 마찬가지이다. 한국은 내수시장이 매우 취약한 경제구조를 가지고 있다. 수출주도로 경제성장을 이루어 온만큼 내수시장이 매우 취약하며 급격한 자산가격 상승, 특히 부동산상승은 거주비용을 증가시켜 소비를 위축되게 만든다. 더구다나 고용률이 낮고, 실업률이 높은 현 시점에서는 소비를 급격하게 줄일 수 밖에 없다. 그리고, 한국은 자영업자 비율이 매우 높은 것이 특징이다. 

 

코로나라는 전염병은 전파력이 강하다보니, 사람이 많이 만날 수 밖에 없는 카페, 식당, 주점, 헬스장 등등을 규제할 수 밖에 없었으며 이들 자영업자들은 지난 1년간 막대한 피해를 입었다. 영업은 정상적으로 하지 못하지만, 가게를 위한 임대료, 관리비, 생활비 등을 내야하다보니 그동안 저축했던 돈을 사용하고도 모자라 대출로 간신히 유지하고 있는 셈이다. 그것이 급격한 가게대출로 연계되어 현재 정부에서는 대출을 규제하려는 움직임을 계속 보이고 뉴스에도 자주 등장하는 셈이다. 

 

어째든 이렇게 기업이 설비투자를 위한 자금수요가 많아진다면 금리도 오르고 화폐는 실물경기를 회복시키는데 도움이 되겠지만 현재는 그런 단계가 아니다보니, 자산시장에 투자를 위한 자금으로 사용되고 있다. 

 

그것이 직접적으로 자산시장 가격상승을 주도하고 있으며 특히 오늘의 주제인 부동산 가격을 살펴보자면 아래와 같다. 사람들이 가장 선호하는 서울지역의 선호 부동산인 아파트 가격을 대상으로 실거래가격지수를 그래프화한 것이다.

그래프가 100을 넘을 때는 부동산시장이 엄청나게 가격이 상승중이라는 것을 의미한다. 글로벌 금융위기가 덮쳤던 2008년에도 부동산은 가격이 상승되지 않았다. 15년부터 추세적으로 서서히 상승하기 시작해서 15~20년 강력한 상승기가 도래했다. 

아파트 실거래가격지수(출처: 한국은행)

 

이런 강력한 상승장이 지금의 부동산 시장을 만들었으며, 연일 뉴스에 보도되는 이유가 여기에 있다. 이런 가격상승 요인에는 유동성이 크게 한 몫 했고, 정책적 미스, 그동안 상승하지 못했던 부동산의 물가상승분 반영, 불안정한 심리로 인한 추격매수 등 여러 요소가 복합되어 작용된 결과이다. 따라서, 1가지 척도를 보고 분석하는 것은 옳지 않다고 생각한다. 

 

다만, 현재도 유동성이 지대하게 영향을 주고 있는 것은 분명하다. 따라서, 이 유동성이 계속적으로 공급되는 한 가격은 상승세의 정도차이가 있을 뿐 상승하거나, 현 가격에서 지지를 받을 확률이 높다고 생각한다. 즉, 유동성이 차단된다면 가격이 하락으로 추세전환을 할 수 있을지 모르지만 아직 실물경기가 살아나지 못했기 때문에 금리를 올린다던지 경기과열을 위한 긴축재정을 펼친다던지 하는 대책은 사용할 수 없다. 따라서 향후 1~2년간은 유동성은 규모의 문제일뿐 계속 시장에 자금을 수혈할 것이다.

 

따라서 나는 21년에도 부동산 시장은 상승장을 보일거라 생각한다. 그럼 언제까지 상승할 것인가? 상승장은 끝이 없을까? 당연히 주식도 부동산도 영원한 상승장은 없다. 

 

아래는 서울 아파트 매매가격에 대한 3분위 PIR지수를 그래프로 표시한 내용이다. 출처는 KB은행에서 제공하는 시계열값을 변화시켜 그래프로 만들었다. 소득에는 1~5분위까지가 있지만 중간값인 3분위를 취하였고, 아파트 가격 역시 1~5분위 가격이 나뉘어져있지만 3분위 아파트 가격을 기준으로 하였다.

 

서울아파트 매매가격 PIR지수(3분위소득-3분위아파트기준)

 

3분위를 기준으로 한 것은 중간가격과 중간구매력을 기준으로 삼기 위함이다. 위에서 봤을 때 2008년~2014년까지는 주택가격이 높지 않았는데 이 그래프에서는 PIR가 높게 형성되어 있다. 같은 서울아파트를 기준으로 하였는데, 왜 위 주택매매가격지수에는 낮은 가격으로 형성된 구간이 PIR그래프에서는 높아보이는걸까?

PIR란? Price-Income ratio로서, 현재 주택가격 대비 벌어들이는 수입의 비율을 의미한다. pir가 10이라면 10년간 한 푼도 사용하지 않고 저축해야 그 주택을 구매할 수 있다는 의미로, 지수가 높을수록 가격이 높게 형성되어 있음을 의미한다.

 

그 이유는 PIR는 가격뿐만 아니라 소득과의 비율이 들어가기 때문이다. 즉, 2008~2011년에는 소득수준이 높지 않았기에 주택가격이 낮았어도 상대적으로 가격이 높게 느껴질 수 있었다는 의미이다. 그런 주택가격이 2011~2015년까지 PIR지수로 볼 때 저점을 그리다가 16년부터 조금씩 상승하기 시작해서 2020년에는 16배에 육박하기 시작한다. 지수로 볼 때 상승폭이 크지 않다고 느낄지 모르겠지만 16이라는 수치는 16년간 한 번도 돈을 사용하지 않고 저축해야 도달이 가능하다는 의미이다. 여기서도 주택가격이 상승하지 않아야 한다는 전제가 깔려있다. 얼마나 어려운 수치인지 감이 오는가?

 

통상적으로 저 Income은 세금을 공제하기 이전 소득이기 때문에 실질적으로는 더욱 높은 PIR값을 형성할 것이고, 중요한 것은 일반 성인에서 자기 세전연봉의 50%를 저축하기란 거의 불가능에 가깝다. 50%를 어떻게 저축한다고 가정했을 때에도 주택가격이 하나도 오르지 않고 그대로 있어야 16 * 2 = 32년이라는 시간 끝에 고급 아파트도 아닌 중간가격에 아파트를 구매할 수 있다는 것이다. 정말 엄청나게 가격이 상승했음을 알 수 있다.

 

 

다음은 아파트 매매 거래량이다. 들쭉 날쭉 하지만 현재 거래량이 많이 줄어든 상태로 보인다. 거래량은 지금 감소하고 있는 추세이다.

서울아파트 매매거래량(출처: 한국감정원)

 

이상으로 가격과 거래량을 살펴보았는데, 내가 이야기하고 싶은 것은 이런 내용이다. 

 

결론을 이야기하자면 현재 부동산시장과 주식시장의 상승 주요 동력은 유동성이다. 그리고 이 유동성은 코로나라는 펜데믹을 극복하기 이전에는 경기부양을 위해 지속적으로 높은 수준으로 정부정책과 금융정책에 의해 유지될 것이다. 따라서 현재 가격보다도 부동산가격은 더 상승할 수 있다.

 

다만, 어디까지 상승할 것인가? 주택은 결국 물려받을 자산이 많지 않은 일반인 기준에서는 근로를 통한 원천소득과 은행대출로 이루어진 자금을 바탕으로 구매하게 된다. 따라서 PIR지수가 무한정으로 높아질 수는 없는 셈이다. 그리고 위에서 살펴보았지만, PIR는 역대 최고치를 갱신하고 있다. 

 

즉, 가격은 더 상승할 수 있지만 상승할 여력(업사이드)이 많이 남아있지 않다는 의미이다. 주식으로 비유해보자. 주식에서 가장 유명한 격언은 「무릎에 사서 어깨에 팔아라」이다. 즉, 주택가격이 현재 어깨부근에는 도달해 있다고 나는 생각한다. 여기서 구매했을 때 실로 이득을 취할 수 있는 부분이 많지 않다는 것이다. 더군다나 주택은 주식과 다르다. 내가 사는 타이밍과 파는 타이밍을 마음대로 실시간으로 조절하기 어렵다. 더군다나 거래량도 감소세에 있으므로 무리해서 부동산에 접근한다면 좋은 결실을 맺기 어렵다고 생각한다.

 

따라서, 무주택자라면 현재 높게 형성된 가격의 주택을 구입하기보다는 현 정부가 계속해서 내놓고 있는 공급대책 속에서 청약제도를 공부하고 자신이 지원할 수 있고, 당첨가능성을 높일 수 있는 전략을 발굴하여 청약제도를 활용하되, 주택가격이 내림세를 보이기 시작하면 그 때 내집마련을 시도하는 것이 리스크를 관리하고 최선의 방책으로 보인다.

(명심해라. 이 부동산 시장의 가격상승은 좀 더 지속될 수 있지만, 현시점이 허리정도는 아닌 가격인 것은 우리 모두가 알고 있다는 사실을 말이다)