1년 안에 되파는 토지투자의 기술-김용남 지음

아파트 가격이 상대적으로 많이 오른 것 대비 토지, 상가, 빌라, 꼬마빌딩, 단독주택은 덜 인기가 있어보여서 요즘은 이런 쪽에 관심을 갖고 있는 편이다. 토지분야는 사실 생소한데 장기적으로 볼 때는 잃지 않는 종목으로 볼 수 있어 관심을 갖게 되었다. 아무래도 이 분야는 법률과 안목, 경험도 필요한 분야로 보이는데 입문 겸 해서 해당 도서를 읽어보고 서평을 작성해본다.

 

 

일단 해당 책의 저자에 대해서 알아보자.

 

저자: 김용남

-제 13회 공인중개사 자격증 취득

-(주)쌍둥이 종합개발, 쌍둥이 공인중개사 운영

-2016년 기준 토지투자, 토지개발 및 토지 컨설팅 등 실무경력 14년

-Daum 최대 부동산카페 '행복재테크(cafe.daum.net/happy-tech)' 칼럼니스트

-토지개발아카데미 매니저(네이버카페)

-쌍둥이 공인중개사 블로그 운영

 

위와 같은 경력을 가지고 있다. 공인중개사로서 토지쪽을 전문으로 하여 경력을 쌓아왔고 토지개발을 주로 하는 영리법인을 운영하는 투자자이자 중개사 역할을 동시에 수행하는 것으로 보인다. 사실 토지분야에 내가 개인적으로 경험이 적다보니 유명한 분인지는(?) 잘 모르겠다.

 

책에 대한 목차를 다음으로 살펴보자

 

1. 토지투자를 시작하기 전 반드시 알아야 할 것들

2. 토지개발이란 무엇인가

3. 개발을 하기 전에 이것만은 꼭 알아야 한다

4. 서류를 분석하는 법

5. 토지개발의 실전

 

큰 목차는 위와 같고 세부목차들이 엄청나게 많다. 아 그리고 이책은 인쇄기준으로 약 273페이지 분량인데 실제로 책 내용은 222페이지 정도 된다.

사실 이 책의 가장 의아한 부분이 마지막 50페이지 가까이를 '개발행위허가운영지침'이라는 지침을 넣고 분량을 떼우고 있다. 솔직히 이런 점은 정말 최악이라고 볼 수 있다. 책을 끝까지 읽어보기 어렵고 요즘은 인터넷에서 구매가 빈번한데 책 전체 볼륨의 1/5을 할애하고 있다. 아무래도 페이지가 증가하면 도서인쇄비가 증가할텐데 그렇다면 도서가격에도 영향이 있을 것이고 이런 불필요한 페이지를 삽입하여 책을 쓰는 것은 독자들에게 아주 최악의 행위라고 생각한다. 솔직히 개인적으로는 기만하는 행위에 가깝다고 생각한다. 그런 지침은 우리가 언제든 법제처 사이트에서 찾아볼 수 있기 때문이다.

 

이 책은 전체적으로 사례나 에피소드를 풀어서 경험을 전달하는 형태로 작성되어 있다. 따라서 토지의 기본기를 배우고 싶은 분에게는 개인적으로는 매우 비추하는 편이다. 

 

투자서를 읽다보면 책은 크게 두가지 분류로 나누어 볼 수 있다. 다량의 독서를 하신 분이라면 그게 무엇인지 바로 알 것이다. 

 

1. 투자자의 경험이나 사례를 중심으로 작성한 책

2. 투자자가 바라본 시각이나 분석 등을 통계나 지표를 근거로 풀어서 논리적으로 작성된 책

 

무엇이 더 뛰어나다고 할 수는 없을 것이고, 이는 온전히 독자의 입장에서 책이 도움이 되는가? 아닌가로 나눌 수 있으리라 본다. 개인적 취향에 가깝다는 이야기이다. 나는 개인적으로 2번의 책 스타일을 선호하는 편이다. 그 이유는 부를 이루거나 성공하는 방법에는 여러가지가 있다. 단 하나의 길만이 존재한다면 모든 부자는 같은 방식으로 부자가 되었을 것이다. 부동산을 예로 든다면 경매만이 부자가 되는 방법이라면 모든 부동산 부자는 경매로 수익을 냈을 것이다. 그러나 현실은 그렇지 않다. 누구는 토지를 투자하고 개발하고 어떤 이는 경매에 집중하고 어떤 이는 미래를 생각해서 아파트 분양을 한다던지 재개발 투자에 뛰어난 감각을 가지고 있을 것이다. 

 

따라서 자신의 성공사례를 그대로 하면 부자가 될 수 있다는 말은 나는 믿지 않는 편이다. 그런 방식은 시기가 맞아야 하고 주변 여건도 비슷해야 한다.(예를 들면 투자자금, 인맥, 정보출처 등등) 이런 조건들이 다르고 현실은 계속 변화하고 흘러가기 때문에 과거의 성공사례가 지금에도 적용될 수 있으니 너는 내 투자방법대로 하면 부자가 될 수 있다는 말은 크게 믿지 않는다. 단지 작가의 생각과 분석력이 무엇을 근거로 하는지, 그리고 그 데이터들을 현재 살펴보고 적용될 수 있는지 아니면 환경이 변했는지 나는 사고방식에 집중하는 편이다.

 

이런 것이 책을 읽는 이유이고 발전에 도움이 되기 때문이다. 한 사람의 시야에서는 한정된 풍경만 볼 수 있지만, 등을 맞대거나 각자 나누어서 파악한다면 더 넓은 시야를 갖을 수 있는 것은 확실하다. 내가 생각하지 못하는 방향성, 그리고 그 분석방법(즉, 고기잡는 방법)을 알고 싶기 때문에 이런 책의 종류를 선호하지 않는다.

 

 

어째든 이 책에 대해서 더 살펴보도록 하자.

 

1장에 토지투자를 시작하기 전에 알아야할 내용들은 역시 좀 실망스럽다. 이 책은 또 다른 문제가 무엇이냐면 독자를 대상으로 하는 센스가 부족하다는 것이다. 보통 글을 쓰거나 영화를 만들거나 어떤 미디어를 활용한다면 주 대상이 누구인지 분명히 해야한다. 즉 마케팅 측면에서 주 수비계층이 누구인지 명확히 알고 시작해야 의미있는 내용을 전달할 수 있을 것이다. 이 책은 토지투자의 경력이 있는 사람을 대상으로 하는 서적이 전혀 아니다. 만약 그랬다면 이런 내용이 애초에 불필요했을테니까 말이다. 따라서 토지투자에 관심을 가지고 있거나 책 제목처럼 토지는 장기간 투자해야되는거 아닌가 하는 고정관념을 가지고 있는 독자를 상대로 하는 글이어야 한다. 그런데 여기서 나오는 내용은 기본적인 내용이라면 기초 지식, 용어 등인데 이를 사례랑 약간 엮어서 풀다보니 난잡하다. 정리가 깔끔하지 못하다. 개인적으로 글을 쓰는 능력이 좀 충분하지 못해보인다.

 

 

2장은 토지개발에 대해서 무엇인지 정의를 내리는 영역이다. 역시 위와 비슷하다. 글을 서술형으로 쓰기보다는 번호나 강조 등 특징적인 점을 포함해서 작성했다면 좀 더 가독성 있고 뇌리에 잘 들어올텐데 일상 글을 쓰듯 나열식으로 되어 있어 좋은 정보인 것은 알겠으나 와닿는 면이 좀 부족하다.

 

 

3장부터 본격적으로 저자의 경험이 녹아들어 있다. 오수와 우수를 구별하는 법, 구거 중에 용수로와 배수로가 별도로 있다는 사실, 도로점용허가나 등등 이런 내용들이 사례를 적절하게 풀어서 쓰고 있기 때문에 글을 읽는 재미는 어느정도 있고 글도 사례중심이라 읽기는 편하게 써져 있다. 그리고 어떤 방식으로 수익을 올릴 수 있는지 대략 감을 잡을 수 있는 파트이다. 즉 이 책의 가장 핵심적인 내용이 3장에 녹아져있다.

 

 

4장은 토지이용계획확인원을 기반으로 서류상으로 분석하는 방법이 주로 나타나 있다. 이는 쉽게 비유하자면 네이버지도나 네이버부동산을 보고, 우리가 임장을 가기전에 온라인상에서 간편하게 이 부동산이 돈이 될지 안될지 체크하는 과정이라고 이해하면 된다. 사실 이런 과정은 매우매우 중요하다. 주식이든 부동산이든 투자를 하기 전에 간략하게 체크하는 과정을 통해 애초에 싹이 안 보이는 대상은 필터링하는게 맞다. 그리고 될 것 같은 물건을 대상으로 집중 분석하여 깊이 있게 가져가야지 모든 것을 동등한 수준으로 분석할 수는 없는 노릇이다. 따라서 서류상으로 이 물건이 가능성이 있는지 파악할 수 있는 안목을 기르는 것은 매우 중요하고 저자의 경험을 중심으로 작성되어 있다.

 

 

5장은 4장의 연장선이다. 자신의 사례를 중심으로 풀어나가는 방식이 동일하고 4장하고 좀 겹치는 부분도 있어보인다.

그리고 내용도 얼마 안되서 크게 체크할 내용은 없다.

 

 

책의 중심은 3~4장이고 저자의 경험담으로 작성되어 있으며, 그 경험담의 비결은 대체로 토지가 개발될 것 같은 물건을 대상으로 서류상으로 개발행위를 득하는데 문제가 없는지 점검하고 임장을 나가 현장을 확인 후 서류상 파악한 내용과 일치하는지를 확인하자는 것이다. 그리고 그 외 민원이나 법적인 문제, 인허가 문제가 있으면 자신이 대처한 방안이 써져 있으니 그걸 활용하라는 방식으로 되어 있다.

 

 

토지개발자체는 지목을 변경하는 방식을 많이 사용하고 있어보인다. 지목변경은 공시지가 변경을 이야기하고 여러 가격 중 기초 가격인 공시지가 변경은 매매가격 변화와 연관이 있어 이를 활용하는 내용이 이책에 핵심이다. 그래서 단기적 매매를 통해 수익을 벌 수 있다는 논리이다. 

 

 

전반적으로 책을 읽어보면 주로 사용하는 방법이 무엇인지 어느정도 감이 오는데, 이 방식을 과연 일반 그것도 토지에 대해서 경험이 없는 독자가 사용할 수 있을까는 개인적으로 어려워보인다. 왜냐하면 한 두개 필지로 할 수 있는 것도 아니고 꾸준히 여러 필지를 확인해야 하며, 대부분의 내용들은 법적인 사항과 매우 민감하다. 따라서 최소한 공인중개사 수준의 지식을 겸비하고 있어야 하고(이것도 최소한이다) 거기에 실무적인 경험도 바탕이 되야한다.

공인중개사 자격이 있다고 해서 전문가가 아니기 때문이다. 우리는 수험적 공부와 실무적 공부를 반드시 분리해야한다. 막 자격증을 취득한 사람은 시험에서 높은 점수를 받기 위한 지식은 많이 있겠지만 이를 현장과 매칭시켜서 적용하기란 어렵기 때문에(신입사원들이 헤매는 이유와 비슷하다) 결국 토지개발을 하는 공인중개사무소에 취업해서 일정 수준 이상 지식을 쌓아야 이 방법으로 개발을 통해 이득을 볼 수 있어보인다.

 

더군다나 필자도 자격증을 취득하고 최소 2년 이상 실무 중심으로 경력을 쌓았다. 따라서 같은 방법으로 수익을 내려면 최소 2년이상 그리고 공인중개사 수준의 지식은 반드시 필요해보인다.

 

일반 투자자가 자신의 본업을 베이스로 재테크 개념으로 접근하기에는 매우 무리가 있는 투자방법이다. 재테크 식의 방법보다는 본업을 이 토지개발로 하는 사람에게 유용한 방법이며 그런 사람은 이런 책을 읽을 필요도 없어보인다.

 

 

따라서 개인적인 총평은 매우 낮게 줄 수 밖에 없다. 일단 대상 독자를 잘못 선택하였으며, 경험에만 의존한 방식은 일반적 사례에 접근화시키기 어렵다. 즉 일부 성공사례를 일반화시키면 일반화의 오류에 걸려들 수가 있다. 이 토지 투자 방식이 대출을 활용하여 레버리지를 이용하기 때문에 초기 목돈이 필요없다고 할 수도 있겠으나 레버리지를 쓰던 자기자본을 쓰던 잘못된 물건에 투자해버리면 꼼짝 없이 자산이 묶이기 때문에 매우 위험한 방법은 분명해 보인다. 따라서 사례중심 그것도 경험이 없는 사람에게 자신의 성공사례를 기반으로 투자하라고 권유하기엔 어려워 보여 나는 개인적으로 이 책을 추천하지 않는다. 물론 책을 읽고 나서 저자가 엄청난 경험을 하였고, 부를 이룬 것은 확실히 알 수 있었다. 그래서 그런 부분은 제 3자로서 본받을만 하고, 끊임없이 연구하는 자세는 존경하나 이 책이 나에게 도움이 되었느냐와는 별개의 문제라고 생각한다.

총 평점