막대한 유동성과 공급부족으로 인해 부동산 경기는 여전히 뜨겁다. 거래량이 많이 줄어 향후 다시 상승세가 펼쳐질지 아니면 조정이 올지 각 전문가들도 의견이 분분하다. 첨예하게 시장 방향성에 대해서 토론하고 있는 사이 전문가중 그 누구도 부정할 수 없는, 장미빛 미래는 가득 펼쳐있는 시장이 바로 현재 주택 청약 시장이다.
얼마나 뜨거운 시장인지 아래 표를 보자. 8~11월사이 서울 및 경기도에서 진행한 주요단지들을 정리한 도표이다.
(참고: 경쟁률은 타입별에서 가장 낮은 경쟁률을 넣었고 유사평수는 가장 가까운 면적으로 통합시켜 구분하였다. 경기도의 경우는 기타경기 즉, 서울주민들 경쟁률을 참고하여 기입하였다)
저 표에서 보이듯 가장 낮은 단지, 유형의 경쟁률이라고 해도 무려 44:1이다. 즉, 반에서 일등해야 간신히 분양권을 받을 수 있다는 이야기이다.(성적순이라는 이야기는 아니지만) 경쟁이 극심한 곳은 무려 2000대1이 넘어간다. 청약에 관심있는 사람은 알겠지만 과천 지정타(지식정보타운)의 경우 주변 시세가 20억이 넘는데 반해 무려 반값에 분양가가 결정되어 당첨만 되는 준 로또 1등과 맞먹는 시세차익을 얻을 수 있었다.
지금 실거주를 위한 내집마련 중 되기만 한다면 청약이 가장 확실하고 안전한 시세차익을 확보하고, 신축 아파트를 가질 수 있는 기회라고 할 수 있다. 그렇다면 11월 19일에 공고가 게재된 12월 청약시장 최대어인 "위례 A5, A12BL" 청약에 대해서 오늘 분석을 해보자.
먼저 가장 중요한 분양공고일정이다. 입주자모집공고는 11월 19일이며, 이 날짜가 청약에 대한 입주자격을 기준으로 한다는 것은 다들 알고 있으리라 생각된다. 특별공급 일정은 11월 30일이며, 노부모와 생애최초는 12월 1일이니 참고해야 한다. 일반공급의 경우 12월 10일에 1순위가 진행될 것이고 2순위는 사실상 의미가 없기 때문에 생략한다.
SH에서 배포하는 자료 중에 단지 조감도를 아래 그림처럼 살펴보자. 특별히 주목해야 할만한 포인트는 없어보이고 모든 세대가 판상형이라서 타워형보다는 통풍이나, 환기가 유리해보인다.
다음으로 A5, A12이 어디에 위치하는지 살펴보자. 아래는 네이버지도에서 해당 아파트단지가 들어설 곳을 그림에 표시해보았다.
일단 북쪽에 위치한 거여역에서 A5구역이 1.1km 도보로 약 16분정도이고 A12구역이 1.6km로 약 23분정도 걸린다. 역세권이라고 하기에는 거리가 좀 있는 편이다. A5구역과 A12구역 사이에 위례선이 지나가는데 위례선은 경전철이나 전철이 아니다. 바로 트램인데, 트램에 대해서 잘 모르시는 분들을 위해 이미지를 첨부하면 아래와 같은 전기선 없이 충전방식으로 다니는 지상 위 교통시설을 말한다. 대략 이탈리아나 이런데 가면 볼 수 있는 대중교통으로 배차간격은 현재 5분으로 예정되어 있고 거여역 옆 마천역에서 복정역까지 위례신도시를 지나다닐 예정이다. 택지개발지구인 위례신도시를 관통하고 A5, A12구역에서 도보로 200m이내에 4번째 정거장(공청회 자료: 104역)이 건설예정이기에 주민편의성이 높을 것으로 보인다. 공사일정 자체는 위례신도시가 택지개발지구이기 때문에 크게 지연되지 않고 준공이 적기에 가능하리라 판단된다.
저 트램이 들어오면 도보보다는 트램을 이용해서 마천역이나 복정역으로 환승하여 전철을 이용하지 않을까 생각된다.
다음으로 A5구역의 단지배치도를 살펴보자. 17단지이기 때문에 17로 시작하며 끝에 두자리수인 동들은(예 1O) 거의 남향에 위치하고 있다. 그리고 한자리 수 인 동들은 남서향으로 보인다.(특이하게 1702동만 동남향이다.) 따라서 아파트 전반적으로 남쪽을 바라보고 있고 판상형에다 동간 거리도 넉넉하고 휴게공간, 아파트 체육시설, 놀이터 등등이 적절히 배치되어 있어 구조 자체는 잘 설계된 것으로 보인다.
공급세대수는 보면 총 1282세대로 이루어져 있고, 공공분양답게 특별분양이 무려 1000세대 가까이를 차지한다. 앞으로 공공분양은 이런식으로 특별분양에 더 많이 할당하기 때문에 자신의 청약전략 중 특별분양을 이용할 수 있다면 특별분양의 조건을 만들어 두는게 장기적으로 훨씬 유리하리라 생각된다. 그리고 전용면적이 66부터 시작하는 점은 요즘 주거트렌드를 반영하는게 아닐까 하는 생각이 든다.
동호수 배치도를 봐보자. 1705, 1709, 1710, 1711동이 높이도 높고, 배치상 호수조망과 산을 바라볼 수 있어 가장 각광받지 않을까 생각한다. 더군다나 단지배치도를 보면 다른 동대비 이 네개의 동들은 동간 간격이 넓어서 사생활 침해 우려도 적다. 그리고 다른 저층대비 층수가 2배나 높아 경관이 확 트일것이기 때문에 프리미엄이 많이 붙을거라 생각된다. 피해야할 동은 1702, 1703동이 아닐까 싶다. 1703동 일부는 1702동으로 인해 일조권이 약간 가려질 것으로 보인다. 서로 동간격도 가깝기 때문에 배치가 다른 동대비 안좋은 구조를 가지고 있다.
주택도시공사에서 발주한 것치고는 요즘 트렌드인 아파트 게스트하우스와 파티룸도 있어 입주민들을 위한 충분한 편의시설을 제공하는 것으로 보인다.
그럼 이제 각 세대당 평면도를 확인해보아야 한다. 아무래도 각 세대별 배치가 얼마나 잘 빠져있는지가 실거주하는 입장에서 삶의 만족도와 직결되기 때문에 반드시 체크해야할 사항이다.
66A타입과 70A타입은 기본적으로 면적의 차이일뿐 완벽히 동일구조이다. 3베이형태이며 욕실2 옆으로는 약간의 수납공간이 있을 것으로 보이지만 대세인 펜트리하우스나 드레스룸 정도의 규모는 아닌 것으로 보인다. 욕실2 앞쪽으로 있는 공간은 파우더룸 정도로 보이며 그냥 특징없이 무난한 형태같다.
이제 70B와 70C를 살펴보면 70A와 70B, 70C는 크게 차이점이 없다. 다만 70B는 70A대비 안방이 좀 더 넓고 침실1이 대신 좁은 형태이다. 개인적으로는 70A는 안방사이즈가 너무 아쉽다. 70C의 경우는 침실2도 줄어들고 거실도 작다. 확장을 해도 거실에 발코니가 있는 형태라서 세 타입 중 방과 거실이 전체적으로 작기 때문에 인기가 많이 떨어질 것으로 보인다.
70D는 A, B, C의 좌우 대칭구조인데, 역시 확장을 해도 발코니가 2개이기 때문에 그만큼 거실공간을 잡아 먹는 형태이다. 침실1, 2 사이즈가 역시 아쉽다. 75A는 드레스룸이 별도로 있다. 다만, 욕실 앞 쪽에 있어서 얼마나 효과가 있을런지는 의문이다. 공간 자체도 얼마 되지 않기 때문에 보관할 수 있는 옷의 한계도 있을 것이고 사실 욕실 앞에 있는 드레스룸은 실사용에서는 거의 파우더룸정도만 되기 때문에 큰 의미는 없어보인다.
75B는 독특한 구조이다. 일단 2베이이고, 거실이 상대적으로 확 넓은 구조이다. 복도가 긴 편인데, 드레스룸은 별도로 완전히 빼놓았기 때문에 앞에 구조와는 다르게 드레스룸 역할을 충실히 할 수 있을 것이다. 펜트리공간도 추가되었기에 수납공간으로서는 효율이 좋아보이고, 안방하고 침실 1,2가 떨어져 있기 때문에 2베이라서 일조에는 아쉽지만 자녀들과 독립된 생활공간을 갖고 싶다면 서로 사생활 간섭없는 생활이 가능할 것이다. 그리고 다른 향들은 주방과 거실에 이어진 공간이 어떤 공간에도 속하지 않는 형태인데 75B타입은 그런 공간을 주방쪽으로 넓혀서 주부들이 음식을 하기에 충분한 공간으로 느껴질 것이다. 형태는 독특하지만, 사생활 간섭을 싫어하는 세대에게는 나름의 매력이 있을거라 보인다. 80A는 특별한 특징이 없다 70형태의 공간만 확장시킨 구조이다. 공간대비 드레스룸도 작고, 펜트리 공간이 없는게 아쉽다.
80B도 80A와 거의 유사한 형태이되, 안방과 거실이 상대적으로 크다. 80C도 큰 차이는 없다.
역시 뭐 특별한 특징은 없는 80D이다. 거실 안방이 크고 다른 침실들이 작은 구조로 구성되어 있다. 80E는 75B 형태를 그대로 딴 구조인데, 침실 1, 2가 좀 더 넓은 형태이다.
80F는 80E대비 안방이 작고, 거실이 상대적으로 크다. 거실에서 많이 생활하는 가족들에게 선호할 수 있는 타입으로 볼 수 있다. 84A는 70타입과 80타입의 기본골자를 따온 상태에서 드레스룸을 대폭적으로 키운 구조이다. 그리고 침실2 옆에는 반침이 있어 수납에 유리할 것으로 보인다.(실외기실이 별도로 있기 때문에 온전한 수납공간으로 사용가능)
84B는 75B, 80E, 80F 형태를 따온 것으로 안방과 드레스룸, 거실은 좀 더 크고 침실2가 약간 작되, 침실1은 좀 더 빠진 구조이다. 나머지는 대동소이 하기 때문에 의미는 없어 보인다.
크게 분류해보자면
A타입(3베이구조) : 66A, 70A, 70B, 70C, 70D, 75A, 80A, 80B, 80C, 80D, 84A
B타입(2베이구조) : 75A, 80E, 80F, 84B
위와 같이 나눌 수 있다. 같은 타입안에서는 안방이나 거실, 각 침실의 크기 중요성에 따라서 선택하면 될 것이고 2베란다(확장을 했을 시에도) 구조를 제외하고는 평면도에 따라 선호도 차이가 크지 않으리라 생각된다. 단지내 동의 위치, 청약가능 세대수같은 요인들이 더 경쟁율에 영향력을 끼치지 않을까 싶다. 상대적으로 70C, 70D는 베란다 공간이 차지하는 비중이 높기 때문에 납입인정금액이 낮은 사람은 이쪽을 노려보는게 전략적으로 유리할 수 있다.
그럼 이제 A12BL 단지배치도부터 시작해서 동일하게 분석을 시작해보자.
확실히 세대수는 A5블럭대비 적은 편이지만, 모두 정남향을 향하고 있다. 아무래도 세대수가 적다보니 주민편의시설은 A5대비 적어보이는 감은 있다.
동호수 배치도를 보면, 1501동과 1505동은 모두 같은 타입으로 배치되어 있다. 파티룸이나 게스트하우스 같은 것들이 없는 것이 조금 아쉽지만 세대수를 감안하면 사실 그런 여분은 없었으리라 생각된다. A12블럭의 경우 남쪽에 호수가 위치하고 있고 정남향이라서 1501, 1502동, 1503동의 시야가 가려지는 층을 배제하고는 모두 호수 조망이 가능하며 뷰가 좋을 것으로 보인다. 아무래도 1501, 1502동의 고층이 가장 좋은 전망을 가지고 있어 단지 내에서 가장 각광받는 세대수가 되지 않을까 싶다.
이제 15단지의 세대평면도를 살펴보자. 15단지는 세대수가 적은 대신 구조는 17단지 대비 더 잘 빠졌다고 개인적으로 생각한다. 전체 평면도는 확인해보면 4포베이 구조도 있고 2베이 구조가 많은 17단지대비 평면도는 우위에 있다고 생각된다. 64A는 15단지의 유일한 60면적 타입인데 3베이구조에 드레스룸도 별도로 있어서 정말 구조가 좋다고 본다. 17단지에 66A나 70A등 타입보다 훨씬 구조를 잘 뺀 케이스이다. 세대수가 적어서 그렇지 평면도만 보면 64A는 매력적으로 보인다. 74A역시 64A에서 면적이 넓어진 구조인데 드레스룸도, 펜트리공간까지도 가지고 있다. 또 침실들도 적당한 크기를 보유하고 있어 좋아보인다.
74B는 4포베이 구조로 가장 선호하는 형태를 가지고 있다. 펜트리공간과 드레스룸도 적당한 사이즈로 가지고 있고 거실도 넓은 편이다. 다만 안방이 약간 작은 느낌이 드는데, 그만큼 주방이 넓은 형태라 전체 면적상 어쩔 수 없다고 생각된다. 74B와 74D가 가장 선호할 타입이 아닐까 싶다. 74C는 3베이 타입이고 역시 괜찮은 구조이다. 74A와 유사한 형태이다.
74D는 74B와 유사하고 발코니 공간이 조금 더 별도로 있는게 특징이고 나머지는 유사하다. 74E는 15단지에서 유일한 2베이 구조인데, 17단지에서 주로 보였던 형태이다. 펜트리 공간도 없고 2베이라서 선호도가 가장 나빠보인다. 가점이 낮은 사람은 차라리 역발상 전략으로 74E를 노려보자.
84A는 펜트리하우스에 알파룸, 드레스룸, 맘스룸까지 있다. 맘스룸은 아마도 별도로 슬라이딩 도어같은 것을 인테리어 하면 제 5의 공간으로 쓸 수 있어 보인다. 진짜 알찬 구조이기 때문에 84타입 중 가장 인기가 있지 않을까 싶다. 주방도 오픈형태로 넓어서 개방감이 돋 보일꺼라 생각되며 펜트리공간도 다른 구조대비 넓게 빠져있어 수납도 충분해 보인다.
84B는 정말 독특한 형태이다. 일단 3세대 밖에 공급이 되지 않아 대중성에서 떨어져서 시험적인 평면을 뺀 건지 모르겠지만 발코니가 무려 4개나 있고 침실은 30평대인데 2개 밖에 되지 않는다. 거실도 두개나 있는데 구조를 보면 침실2 옆에 가벽을 세워서 세대분리형으로 사용할 목적으로 만든게 아닌가 싶다. 가벽을 세우면 완벽히 독립공간을 가질 수 있다. 일단 평면상으로 거실2옆으로 개수대와 인덕션이 위치할 것으로 보여서 가능하리라 본다. 현관도 그래서 두개를 넣은 구조이다. 공공주택에 목적에 맞는지 모르겠지만, 한 아파트에 세를 주고 살겠다면 괜찮은 구조로 보인다. 정말 유니크한 구조라 볼 수 있겠다. 그리고 84B는 큰 발코니가 두개 있어서 한 세대가 모두 사용할 경우 발코니에 화분을 키우거나 수납을 하려는 세대에도 유용할거라 보인다.
84C는 3베이라고 일단 보아야할 거 같다. 알파룸이 있어서 1거실, 4룸(1안방, 2침실, 1알파룸) 구조를 띄고 있다. 알파룸에 창문도 있어 서재나, 개인 휴식공간으로 이용하기 딱 좋다. 대신 안방이나 기존 방들이 사이즈가 그만큼 좁은데 발코니가 상대적으로 많아서 공간이 덜 나온걸로 보여진다. 발코니가 많고, 펜트리와 드레스룸도 있기 때문에 수납은 충분할거라 보이며 알파룸을 제외하곤 모두 발코니를 가지고 있어 채광과 통풍이 매우 좋을거라 보인다. 개인적으로는 선호하는 타입이다. 넓직한 거실을 선호하는 분도 있겠지만 요즘 트렌드가 각자 방에서 생활을 하는 형태라서 개인적인 취향에는 84C가 매력있어 보인다.
그럼 당첨컷은 어느정도 형성될 것인가 라고 볼 때 이전에 분양한 A3블록과 하남 공공분양을 생각해보면 당첨권에 확실히 들려면 납입인정금액으로 2200만원정도 예상된다. 일반분양 물량이 많지 않기 때문에 당첨 커트라인은 매우 높을 것으로 예상된다
분양가는 대략 5~7억정도 필요한데, 주변 시세는 어떠할까?
파악을 해보면 84㎡ 기준으로 13억정도로 보인다. 따라서 시세대비 약 5~6억 정도 저렴하게 분양이 나온 물건으로 잡을 수만 있다면 굉장한 챤스이다.
그리고 마지막으로 입주시기는 두 단지 모두 내년 7월이기 때문에, 자금 조달계획을 잘 세워서 청약을 시도해야 된다고 생각한다.
이상으로 위례 A5, A12BL 공공분양에 대해서 알아보았다.
특별공급분양이나, 일반공급 당첨자 기준은 어느정도 다 알고 있으리라 생각하기에 별도로 언급하지 않았다.
향후 민영, 국민주택 관련 청약기준 및 당첨자 선정방식에 대해서는 공통적인 내용이므로 따로 별도로 정리하여 올리도록 하겠다.
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